{"id":11894,"date":"2020-03-19T16:36:28","date_gmt":"2020-03-19T15:36:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=11894"},"modified":"2020-04-20T10:58:54","modified_gmt":"2020-04-20T08:58:54","slug":"20200319-geschaeftsraumschliessungen-wegen-covid-19-tamerl-wanitschek-chg","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/20200319-geschaeftsraumschliessungen-wegen-covid-19-tamerl-wanitschek-chg\/","title":{"rendered":"Gesch\u00e4ftsraumschlie\u00dfungen wegen COVID-19"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_69f1b7cf2494d1_02700366 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f1b7cf2494d1_02700366 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 0px; \n} \n\n \n#cmsmasters_row_69f1b7cf24c336_23497117 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f1b7cf24c336_23497117 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 40px; \n} \n\n \n#cmsmasters_divider_69f1b7cf24de39_41732248 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:dotted; \n\tpadding-top:10px; \n\tmargin-bottom:20px; \n\tborder-bottom-color:#aaaaaa;\n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf2522e8_25339536 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf2522e8_25339536 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf2522e8_25339536 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f1b7cf2522e8_25339536 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_divider_69f1b7cf252e93_68508128 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:dotted; \n\tpadding-top:10px; \n\tmargin-bottom:20px; \n\tborder-bottom-color:#aaaaaa;\n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf259bc2_47762586 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf259bc2_47762586 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf259bc2_47762586 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f1b7cf259bc2_47762586 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_row_69f1b7cf25a043_31945675 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f1b7cf25a043_31945675 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 40px; \n} \n\n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf25aca6_98937634 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf25aca6_98937634 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f1b7cf25aca6_98937634 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f1b7cf25aca6_98937634 .cmsmasters_button:hover { \n} \n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_69f1b7cf2494d1_02700366\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<div class=\"innerContent\">\n<h1><strong><span style=\"color: #d43555;\">Gesch\u00e4ftsraumschlie\u00dfungen wegen COVID-19<\/span><\/strong><\/h1>\n<p><em>Von CHG-Anwalt Dr. Daniel Tamerl und RAA Dr. Anna Wanitschek<\/em><\/p>\n<p>Aufgrund der Verordnung des Sozialministeriums betreffend vorl\u00e4ufige Ma\u00dfnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 wurden unter anderem die Schlie\u00dfung von Dienstleistungs- und Handelsunternehmen angeordnet. Ausbleibende Einnahmen stehen dabei nun teilweise hohen Gesch\u00e4ftsraummieten gegen\u00fcber.<\/p>\n<p>Eine Entlastung f\u00fcr die von der beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfung betroffenen Unternehmer ergibt sich aber wohl aus dem ABGB. Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen k\u00f6nnen Unternehmer, die von Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen betroffen sind, f\u00fcr die Dauer der Unbenutzbarkeit des Bestandsobjekts von der Zahlung des Mietzinses befreit werden.<\/p>\n<p>Rechtsprechung gibt es aufgrund der Neuartigkeit des Virus und der Aktualit\u00e4t der Fragestellungnat\u00fcrlich noch keine.<\/p>\n<p>Die folgenden Ausf\u00fchrungen stellen eine erste rechtliche Einsch\u00e4tzung dar, verm\u00f6gen aber freilich nicht alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragestellungen zu beantworten und ersetzen keinesfalls eine gr\u00fcndliche, rechtliche Pr\u00fcfung des Einzelfalls. Insbesondere wegen der m\u00f6glichen negativen Konsequenzen bei Verweigerung oder eigenst\u00e4ndiger Herabsetzung der Mietzinszahlung (Mietzins- oder R\u00e4umungsklage) ist es dringend angeraten, vorab eine Rechtsauskunft einzuholen.<\/p>\n<\/div>\n<div class=\"innerContent\">\n<h3><strong>Einschl\u00e4gige Bestimmungen<\/strong><\/h3>\n<p>\u00a7 1104 ABGB sieht vor, dass in den F\u00e4llen, in denen das Bestandsobjekt wegen au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle, gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet ist, doch auch der Bestandnehmer keinen Mietzins zu entrichten hat.<\/p>\n<p><strong>Einschr\u00e4nkung der Bestimmung: <\/strong>Beh\u00e4lt der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschr\u00e4nkten Gebrauch des Mietst\u00fcckes, so wird ihm auch ein verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfiger Teil des Mietzinses erlassen (\u00a7 1105 ABGB).<\/p>\n<p>Zu beachten ist au\u00dferdem, dass die Bestimmungen \u00a7\u00a7 1104, 1105 ABGB nur dann zur Anwendung kommen k\u00f6nnen, wenn sie im Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter nicht ausgeschlossen oder eingeschr\u00e4nkt wurden.<\/p>\n<h3><strong>Was ist unter einem \u201eau\u00dferordentlichen Zufall\u201c zu verstehen?<\/strong><\/h3>\n<p>Nach \u00a7\u00a71104, 1105 ABGB muss nun kein Mietzins bezahlt werden, wenn ein au\u00dferordentlicher Zufall vorliegt. Au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle nach \u00a7\u00a71104, 1105 ABGB sind nach OGH-Rechtsprechung solche, die einen gr\u00f6\u00dferen Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, so dass f\u00fcr deren Folgen von niemandem Ersatz erwartet werden kann. Diese Tatbestandsmerkmale liegen etwa vor bei Feuer, Krieg oder Seuche, gro\u00dfen \u00dcberschwemmungen oder Wetterschl\u00e4gen.<\/p>\n<p>Zudem werden auch von den Vertragspartnern nicht provozierte hoheitliche Verf\u00fcgungen zu diesen \u201eau\u00dferordentlichen Zuf\u00e4llen\u201c gerechnet, wie etwa die Beschlagnahme des Bestandobjekts durch eine Besatzungsmacht.<\/p>\n<p>Liegt nun ein \u201eau\u00dferordentlicher Zufall\u201c vor, sind Mieter f\u00fcr die Dauer der Unbenutzbarkeit ihres Bestandsobjekts von der Zahlung des Mietzinses \u2013 zumindest teilweise \u2013 befreit.<\/p>\n<h3><strong>COVID-19 Virus als \u201eau\u00dferordentlicher Zufall\u201c?<\/strong><\/h3>\n<p>Zur Frage, ob der COVID-19 Virus als ein \u201eau\u00dferordentlicher Zufall\u201c angesehen werden kann, gibt es angesichts der Aktualit\u00e4t der Fragestellung noch keine h\u00f6chstgerichtliche Entscheidung.<\/p>\n<p>Aufgrund der geltenden Rechtslage ist jedoch davon auszugehen, dass voraussichtlich eine Minderung bzw. auch der g\u00e4nzliche Entfall des Mietzinses f\u00fcr die Dauer der Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen durchsetzbar ist: Die aktuellen Schlie\u00dfungen der Handels- und Dienstleistungsunternehmen erfolgten aufgrund beh\u00f6rdlicher Anordnung, die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 gesetzt wurden. Die Schlie\u00dfungen sind demnach nicht vom Vermieteroder Mieter provozierte hoheitliche Verf\u00fcgungen und k\u00f6nnen daher zu diesen \u201eau\u00dferordentlichen Zuf\u00e4llen\u201c gerechnet werden.<\/p>\n<p>Somit erf\u00fcllt die derzeitige Situation wohl die Voraussetzungen f\u00fcr das Vorliegen eines au\u00dferordentlichen Zufalls iSd \u00a7 1104 ABGB.<\/p>\n<h3><strong>Fazit<\/strong><\/h3>\n<p>Vorausgesetzt die Anwendung der \u00a7\u00a7 1104 ABGB wurde im Mietvertrag nicht ausgeschlossen, sind Mieter f\u00fcr die Dauer der beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfung von der Zahlung des Mietzinses befreit, sofern die Ausbreitung des COVID-19 Virus und die daraus resultierenden angeordneten Schlie\u00dfungen der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume als \u201eau\u00dfergew\u00f6hnlicher Zufall\u201c zu qualifizieren sind.<\/p>\n<p>Die Befreiung des Bestandzinses greift solange der Unternehmer sein Gesch\u00e4ft nicht benutzen kann. Wenn die Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung nur einen Teil des Monats betrifft, dann greift die Mietzinsbefreiung aliquot.<\/p>\n<p>Diese Befreiung von der Zahlungspflicht erfasst \u2013 analog zur Judikatur zum Mietzinsminderungsrecht nach \u00a7 1096 ABGB \u2013 den gesamten Mietzins, also auch die anteiligen Betriebskosten und \u00f6ffentlichen Abgaben. Der Unternehmer w\u00e4re folglich umfassend befreit.<\/p>\n<h3><strong>Tipps f\u00fcr betroffene Unternehmer<\/strong><\/h3>\n<p>Vorausgeschickt sei an dieser Stelle, dass von Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen betroffene Unternehmer \u201eAlleing\u00e4nge\u201c m\u00f6glichst vermeiden sollen. Es wird vielmehr empfohlen, hinsichtlich der Frage, ob die gesetzlichen Regelungen auf das konkrete Bestandsverh\u00e4ltnis angewendet werden k\u00f6nnen, rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.<\/p>\n<p>In einem ersten Schritt empfiehlt es sich zu \u00fcberpr\u00fcfen, ob dieBestimmungen \u00a7\u00a7 1104, 1105 ABGB zur Anwendung gelangen oder ob diese im Mietvertrag ausgeschlossen oder eingeschr\u00e4nkt wurden.<\/p>\n<p>Enth\u00e4lt der Bestandsvertrag keinen Haftungsausschluss, sollte der Vermieter kontaktiert und von der beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfung informiert werden.<\/p>\n<p>Das (eingeschriebene) Schreiben an den Vermieter sollte folgende Hinweise enthalten:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00a0Mitteilung des Zeitpunkts der Betriebsschlie\u00dfung: Da die Mietzinsbefreiung bzw. -minderung bereits ab Beginn der Beeintr\u00e4chtigung, dh ab der beh\u00f6rdlich angeordneten Schlie\u00dfung des Betriebs gilt, sollte der Vermieter \u00fcber den Zeitpunkt der Betriebsschlie\u00dfung informiert werden.<\/li>\n<li>\u00a0Zahlung der Miete unter Vorbehalt einer Mietzinsminderung: Dar\u00fcber hinaus ist gegen\u00fcber dem Vermieter festzuhalten, dass die weitere Zahlung des Mietzinses nur unter Vorbehalt erfolgt und bereits zu viel bezahlte Miete zur\u00fcckgefordert werden kann. Wird n\u00e4mlich der volle Mietzins ohne Vorbehalt bezahlt, stellt dies unter Umst\u00e4nden einen konkludenten Verzicht auf die Befreiung bzw. Minderung des Mietzinses dar.<\/li>\n<li>\u00a0Keine \u201eAlleing\u00e4nge\u201c: Es ist nicht ratsam, ohne Absprache mit dem Vermieter einen verminderten Mietzins zu bezahlen. Mit der Verweigerung der Mietzinszahlung in einem Umfang, der nicht dem tats\u00e4chlichen Minderungsbetrag entspricht, muss man mit einer Mietzins- oder R\u00e4umungsklage<\/li>\n<\/ul>\n<p>Zur Pr\u00fcfung, ob die gesetzlichen Voraussetzungen f\u00fcr eine Mietzinsbefreiung bzw. -minderung bei Ihrem Bestandsverh\u00e4ltnis tats\u00e4chlich vorliegen, stehen wir Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n<p>Bei Neuigkeiten werden Sie auf unserer Website wieder informiert.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><em><a href=\"http:\/\/chg.at\/profile\/daniel-tamerl\">RA Dr. Daniel Tamerl<\/a> und <a href=\"http:\/\/chg.at\/profile\/anna-wanitschek\">RAA Dr. Anna Wanitschek<\/a><\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f1b7cf24c336_23497117\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f1b7cf24de39_41732248\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_left\"><\/div><div class=\"aligncenter\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_c with_caption\">\n<img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/CHG-Rechtsanwaelte-Daniel-Tamerl-thumbnail-300x300.jpg\" \/>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Dr. Daniel Tamerl<\/p><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>\u00a0<\/p>\n<\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f1b7cf2522e8_25339536\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\" class=\"ripple cmsmasters_button\" data-animation=\"fadeInUp\" data-delay=\"0\"><span>Zum Profil<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f1b7cf252e93_68508128\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_left\"><\/div><div class=\"aligncenter\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_c with_caption\">\n<img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2019\/11\/CHG-Rechtsanwaelte-Anna-Wanitschek-500x500-300x300.jpg\" \/>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Dr. Anna Wanitschek<\/p><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>\u00a0<\/p>\n<\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f1b7cf259bc2_47762586\" class=\"button_wrap\"><a href=\"http:\/\/www.chg.at\/profile\/anna-wanitschek\/\" class=\"ripple cmsmasters_button\" data-animation=\"fadeInUp\" data-delay=\"0\"><span>Zum Profil<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f1b7cf25a043_31945675\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f1b7cf25aca6_98937634\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2020\/03\/Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfungen-wegen-COVID-19_CHG_Rechtsanw\u00e4lte_Tamerl_Wanitschek_2020.pdf\" class=\"ripple cmsmasters_button\"><span>Zum Text als PDF<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Von CHG-Anwalt Dr. Daniel Tamerl und RAA Dr. Anna Wanitschek <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":12341,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"inline_featured_image":false},"categories":[6,8,61,68],"tags":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.8 - 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