{"id":19426,"date":"2022-05-02T13:53:11","date_gmt":"2022-05-02T11:53:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=19426"},"modified":"2022-05-04T15:39:46","modified_gmt":"2022-05-04T13:39:46","slug":"neue-fma-vergabestandards-fuer-wohnimmobilienkredite-in-begutachtung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/neue-fma-vergabestandards-fuer-wohnimmobilienkredite-in-begutachtung\/","title":{"rendered":"Neue FMA-Vergabestandards f\u00fcr Wohnimmobilienkredite in Begutachtung"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_69f64065b60e13_49394127 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f64065b60e13_49394127 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 0px; \n} \n\n \n#cmsmasters_row_69f64065b67102_52691486 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f64065b67102_52691486 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 40px; \n} \n\n \n#cmsmasters_divider_69f64065b68961_34368803 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:dotted; \n\tpadding-top:10px; \n\tmargin-bottom:20px; \n\tborder-bottom-color:#aaaaaa;\n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b69da9_44750069 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b69da9_44750069 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b69da9_44750069 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f64065b69da9_44750069 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_divider_69f64065b6b254_64902702 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:dotted; \n\tpadding-top:10px; \n\tmargin-bottom:20px; \n\tborder-bottom-color:#aaaaaa;\n} \n \n#cmsmasters_divider_69f64065b729f6_49364590 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b738e3_93740357 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b738e3_93740357 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b738e3_93740357 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f64065b738e3_93740357 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_divider_69f64065b74380_22922670 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n \n#cmsmasters_divider_69f64065b7c133_41809860 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b7cfe0_50009783 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b7cfe0_50009783 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_69f64065b7cfe0_50009783 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_69f64065b7cfe0_50009783 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_row_69f64065b7db14_13150461 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f64065b7db14_13150461 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n \n#cmsmasters_divider_69f64065b7f171_55987820 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_69f64065b5f273_24345043\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f64065b60e13_49394127\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Neue FMA-Vergabestandards f\u00fcr Wohnimmobilienkredite in Begutachtung <\/span><\/h1>\n<p><span style=\"color: #000000;\"><em>von <\/em><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">RA Dr. Daniel Tamerl<\/a> und <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/katharina-schwager\/\">RAA Mag. Katharina Schwager<\/a><\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Seitdem das Finanzmarktstabilit\u00e4tsgremium (kurz \u201eFMSG\u201c) Anfang M\u00e4rz 2022 eine Empfehlung f\u00fcr den Einsatz von Ma\u00dfnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung beschloss (FSMG\/2\/2022), hat die Kreditwirtschaft gespannt auf die hierzu angek\u00fcndigte Verordnung der Finanzmarktaufsicht (kurz \u201eFMA\u201c) gewartet. Der Entwurf der neuen <strong>Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsma\u00dfnahmen-Verordnung<\/strong> (kurz \u201eKIM-V\u201c) wurde nun ver\u00f6ffentlicht, die Begutachtungsfrist l\u00e4uft bis 20. Mai 2022. Der vorliegende Beitrag dient der Erl\u00e4uterung der wichtigsten Inhalte des Verordnungsentwurfs.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #d43555;\">Hintergrund zur KIM-V<\/span><\/h2>\n<p>Bereits in seiner 17. Sitzung vom 27. September 2018 konkretisierte das FMSG seine Vorstellungen zur <strong>nachhaltigen Kreditvergabe<\/strong>. Als nachhaltig erachtete das FMSG ein angemessenes Mindestma\u00df an Eigenmitteln der Kreditnehmer, wobei Eigenmittelanteile unterhalb eines Richtwertes von 20% als kritisch angesehen wurden. Kreditlaufzeiten sollten nicht unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig lang ausfallen und die Einkommensentwicklung der Kreditnehmer ber\u00fccksichtigen. Um eine ad\u00e4quate Begrenzung des Schuldendienstes zu gew\u00e4hrleisten, erwartete sich das FMSG auch eine konservative Berechnung der Haushaltseinnahmen und -ausgaben im Zuge der Kreditvergabe. Das FMSG wies in diesem Zuge auch darauf hin, dass es die Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt weiterhin beobachten wird.<\/p>\n<p>In der 30. Sitzung vom 13. Dezember 2021 kam das FMSG sodann zum Ergebnis, dass sich die Dynamik des Anstiegs der systemischen Risiken aus der Immobilienkreditvergabe weiter fortgesetzt hat.<\/p>\n<p>Vor dem Hintergrund der Verdichtung von Immobilienblasen, des im EU-Vergleich \u00fcberdurchschnittlichen Immobilienkreditwachstums in den vergangenen Jahren und der Vielzahl an variabel verzinsten Krediten hat das FMSG der FMA sodann Anfang M\u00e4rz 2022 empfohlen, Ma\u00dfnahmen zur Begrenzung systemischer Risiken aus der Immobilienfinanzierung nach \u00a7 23h Bankwesengesetz (BWG) f\u00fcr das Segment der <strong>privaten Wohnimmobilienfinanzierungen<\/strong> einzusetzen.<\/p>\n<p>Basierend auf einem Gutachten der \u00d6sterreichischen Nationalbank (kurz \u201eOeNB\u201c) will die FMA mit der KIM-V eine strengere Beleihungs- und Schuldendienstquote sowie eine Obergrenze f\u00fcr die Laufzeit von Krediten einf\u00fchren, an die sich die Kreditinstitute \u2013 mit gewissen Erleichterungen wie Ausnahmekontingenten \u2013 bei der Neuvergabe von Krediten zur Wohnimmobilienfinanzierung halten m\u00fcssen. Am 1. Juli 2022 soll die KIM-V auf drei Jahre befristet in Kraft treten. Eine Verl\u00e4ngerung ist unter den Voraussetzungen des \u00a7 23h Abs 6 BWG um bis zu zwei Jahre m\u00f6glich.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #d43555;\">Anwendungsbereich der KIM-V<\/span><\/h2>\n<p>Die neuen Vorschriften gelten nur f\u00fcr <strong>neu vereinbarte<\/strong> <strong>private Wohnimmobilienkredite<\/strong> \u00f6sterreichischer CRR-Kreditinstitute oder solchen mit Zweigstelle in \u00d6sterreich. Private Wohnimmobilienfinanzierungen sind Fremdkapitalfinanzierungen, die f\u00fcr den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien durch nat\u00fcrliche Personen als Verbraucher bestimmt sind. Bei Gemischtnutzungen ist auf den \u00fcberwiegenden Verwendungszweck abzustellen. Weiters ist Voraussetzung, dass die Besicherung durch eine in \u00d6sterreich liegende Liegenschaft erfolgt oder zumindest ein Kreditnehmer seinen Hauptwohnsitz in \u00d6sterreich hat.<\/p>\n<p>Eine R\u00fcckwirkung auf zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits abgeschlossene Kreditvertr\u00e4ge ist bereits nach \u00a7 23h Abs 2 BWG, aber auch explizit ausgeschlossen. Anwendbar sind die neuen Vergabestandards aber im Fall einer <strong>nachtr\u00e4glichen Erh\u00f6hung des Finanzierungsvolumens<\/strong>, also bei Erh\u00f6hung des Gesamtkreditbetrags eines bestehenden Kreditvertrages. In diesem Fall sind die neuen, strengeren Vorgaben nur auf den \u201eerh\u00f6hten Teil\u201c des Kreditbetrags anzuwenden.<\/p>\n<p>Ausgenommen sind etwa kreditnehmende gemeinn\u00fctzige Bauvereinigungen nach dem Wohnungsgemeinn\u00fctzigkeitsgesetz (WGG) sowie blo\u00dfe Prolongationen bestehender Fremdkapitalfinanzierungen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #d43555;\">Obergrenzen f\u00fcr Laufzeit, Beleihungs- und Schuldenquote<\/span><\/h2>\n<p>Private Wohnbaukredite d\u00fcrfen in Zukunft grunds\u00e4tzlich nur vergeben werden, wenn die in \u00a7 4 KIM-V bestimmten Obergrenzen f\u00fcr Beleihungs- und Schuldenquote sowie Laufzeit eingehalten werden.<\/p>\n<p>Konkret wird eine <strong>Beleihungsquote von 90 %<\/strong> festgelegt, wobei Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird. Die Beleihungsquote (eigentlich \u201eBesicherungsquote\u201c) bezeichnet das Verh\u00e4ltnis zwischen der Summe aller, auch bereits aushaftenden privaten Wohnimmobilienfinanzierungen und den Sicherheiten. Hervorzuheben ist, dass eine f\u00fcr die Beleihungsquote relevante Immobiliensicherung die Eintragung im Grundbuch binnen sechs Monaten nach Vertragsschluss voraussetzt. Kredite des Kreditnehmers bei anderen Kreditinstituten bleiben bei der Berechnung der Beleihungsquote unber\u00fccksichtigt.<\/p>\n<p>Weiters hat der Kreditnehmer eine <strong>Schuldendienstquote von 40 %<\/strong> zu erf\u00fcllen (Ausnahmekontingent: 10 %). Die Schuldendienstquote dr\u00fcckt das Verh\u00e4ltnis der Summe der j\u00e4hrlichen Zins- und Tilgungsleistungen s\u00e4mtlicher Kreditnehmer (als konstante Annuit\u00e4t) zum Einkommen aus. Die Kreditverbindlichkeiten der Kreditnehmer bei anderen Kreditinstituten sind hier miteinzurechnen.<\/p>\n<p>Schlie\u00dflich darf der Kredit eine <strong>Laufzeit von 35 Jahren<\/strong> nicht \u00fcbersteigen (Ausnahmekontingent 5%).<\/p>\n<p>Werden diese Obergrenzen nicht erf\u00fcllt, darf der Kredit grunds\u00e4tzlich nicht vergeben werden.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Geringf\u00fcgigkeitsgrenze und Ausnahmekontingente<\/span><\/h2>\n<p>Die Einhaltung dieser strikten Obergrenzen wird durch bestimmte kreditnehmer- und institutsbezogene Geringf\u00fcgigkeitsgrenzen abgeschw\u00e4cht.<\/p>\n<p>So sind etwa Kredite von den Obergrenzen ausgenommen, sofern die aushaftenden Kreditverbindlichkeiten des <strong>Kreditnehmers<\/strong> bei s\u00e4mtlichen Kreditinstituten den Betrag von EUR 40.000,00 nicht \u00fcbersteigen (vgl \u00a7 5 Abs 1 KIM-V). Die FMA sch\u00e4tzt das Ausfallsrisiko einzelner Kreditnehmer bis zu dieser Grenze als gering ein und verweist hierzu unter anderem auf die in der Praxis gel\u00e4ufige unbesicherte Kreditvergabe bis zu diesem Betrag sowie die gesetzlich zul\u00e4ssige Vergabe unbesicherter Bausparvertr\u00e4ge bis zu einer Grenze von EUR 35.000,00. Dar\u00fcber hinaus sollen mit dieser <strong>Geringf\u00fcgigkeitsgrenze von EUR\u00a040.000,00<\/strong> Renovierungen und Sanierungen \u2013 insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energietr\u00e4ger \u2013 erleichtert werden.<\/p>\n<p>Dieser Ausnahme wird zur Vermeidung eines kumulierten Risikos durch Anh\u00e4ufung solcher geringen Kredite wiederum ein institutsbezogener Riegel vorgeschoben: Je Kreditinstitut darf die Gesamth\u00f6he aller geringf\u00fcgigen Kredite nicht mehr als 2 % des Gesamtvolumens der neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierungen ausmachen. Nach Erreichen der 2 %-Grenze kann eine Abschw\u00e4chung der oben genannten Quoten und Laufzeit allenfalls im Rahmen des institutsbezogenen Ausnahmekontingents erfolgen.<\/p>\n<p>Im Rahmen des <strong>institutsbezogenen Ausnahmekontingents<\/strong> k\u00f6nnen die in \u00a7 4 KIM-V angeordneten Beleihungsquote (um 20 %) und die Schuldendienstquote (um 10 %) unterschritten oder die Laufzeit (um 5 %) \u00fcberschritten werden. Insgesamt d\u00fcrfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite (gemessen am Kreditvolumen) eine der Obergrenzen \u00fcberschreiten. Es bestehen somit insgesamt vier Begrenzungen des Ausnahmekontingents. Das institutsbezogene Ausnahmekontingent ist vor allem relevant bei Zwischenfinanzierungen im Fall des Erwerbs einer neuen Wohnimmobilie vor dem Verkauf der \u201ealten\u201c Immobilie, bei gesicherten zuk\u00fcnftigen Verm\u00f6genszufl\u00fcssen sowie bei einkommensstarken Kreditnehmern.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span style=\"color: #d43555;\">Ausblick<\/span><\/h2>\n<p>Zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form die KIM-V in Kraft treten wird, ist derzeit noch ungewiss. Es bleibt hierf\u00fcr die Begutachtungsfrist bis zum 20. Mai 2022 abzuwarten. \u00c4nderungsvorschl\u00e4ge und zahlreiche Stellungnahmen sind im Konsultationsverfahren zu erwarten. Mit einem beschlussf\u00e4higen Verordnungsentwurf ist daher wohl erst im Juni 2022 zu rechnen. Eines ist sicher: Die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten wird mit der neuen KIM-V deutlich versch\u00e4rft.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/michael-huetz\/\">Dr. Daniel Tamerl<\/a> ist Rechtsanwalt und Partner, <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/katharina-schwager\/\">MMag. Katharina Schwager<\/a> ist Rechtsanwaltsanw\u00e4rterin bei CHG Czernich Rechtsanw\u00e4lte Innsbruck.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f64065b65f76_50278180\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f64065b67102_52691486\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b68961_34368803\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_left\"><\/div>\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>Hier steht Ihnen der Text zum Download als PDF zur Verf\u00fcgung:<\/p>\n<\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f64065b69da9_44750069\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2022\/05\/Neue-FMA-Vergabestandards-f\u00fcr-Wohnimmobilienkredite-in-Begutachtung_CHG_Rechtsanw\u00e4lte_Tamerl_Schwager.pdf\" class=\"ripple cmsmasters_button\" data-animation=\"fadeInUp\" data-delay=\"0\"><span>Zum Text<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b6b254_64902702\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_left\"><\/div>\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/CHG-Rechtsanwaelte-Daniel-Tamerl-thumbnail-300x300.jpg\" \/>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Dr. Daniel Tamerl<\/p><\/div>\n\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b729f6_49364590\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f64065b738e3_93740357\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\" class=\"ripple cmsmasters_button\" data-animation=\"fadeInUp\" data-delay=\"0\"><span>Zum Profil<\/span><\/a><\/div>\n\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b74380_22922670\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2021\/04\/DieFotografen_MG_028a1-300x300.jpg\" \/>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">MMag. Katharina Schwager<\/p><\/div>\n\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b7c133_41809860\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_button_69f64065b7cfe0_50009783\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/katharina-schwager\/\" class=\"ripple cmsmasters_button\"><span>Zum Profil<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_69f64065b7db14_13150461\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_69f64065b7f171_55987820\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dr. Daniel Tamerl und MMag. 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