{"id":24907,"date":"2022-07-27T14:47:11","date_gmt":"2022-07-27T12:47:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=24907"},"modified":"2024-06-03T14:47:52","modified_gmt":"2024-06-03T12:47:52","slug":"keine-verfassungsrechtlichen-bedenken-gegen-ungleichbehandlung-von-miete-und-pacht-hinsichtlich-bestandzinsminderung-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/keine-verfassungsrechtlichen-bedenken-gegen-ungleichbehandlung-von-miete-und-pacht-hinsichtlich-bestandzinsminderung-2\/","title":{"rendered":"Keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen Ungleichbehandlung von Miete und Pacht hinsichtlich Bestandzinsminderung"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_6a050e5f0a5fa4_27237640 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 30px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a050e5f0a5fa4_27237640 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 30px; \n} \n\n \n#cmsmasters_divider_6a050e5f0a9003_73797399 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n \n#cmsmasters_row_6a050e5f0a96b2_12770292 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a050e5f0a96b2_12770292 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n\n#cmsmasters_button_6a050e5f0aa869_25881330 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_6a050e5f0aa869_25881330 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_6a050e5f0aa869_25881330 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_6a050e5f0aa869_25881330 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_row_6a050e5f0aad63_55520544 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a050e5f0aad63_55520544 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_6a050e5f0a5fa4_27237640\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen Ungleichbehandlung von Miete und Pacht hinsichtlich Bestandzinsminderung<\/span><\/h1>\n<p><em>von RA\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">Dr. Daniel Tamerl<\/a>\u00a0und RAA\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mag. Dr. Mario Kathrein<\/a><\/em><\/p>\n<p>Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) befasste sich unl\u00e4ngst mit der bis dato umstrittenen Frage, ob unterschiedliche Rechtsfolgen in Hinblick auf Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse im Falle der beschr\u00e4nkten Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes verfassungskonform sind (G\u00a0279\/2021-15).<\/p>\n<h2>Unterschiedliche Regelungen in Hinblick auf Miete und Pacht<\/h2>\n<p>Bei der Abgrenzung zwischen Gesch\u00e4ftsraummiete und Unternehmenspacht handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die Rechtsprechung und Lehre schon seit jeher Schwierigkeiten bereitet. Diese Unterscheidung ist aus rechtlicher Sicht in vielerlei Hinsicht bedeutend, insbesondere auch f\u00fcr die Frage der Bestandzinsminderung.<\/p>\n<p>Die \u00a7\u00a7 1104 und 1105 ABGB regeln den Fall, dass ein Bestandsobjekt auf Grund au\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle unbrauchbar wird. Auf Seiten des Bestandnehmers sehen sie eine (verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfige) Zinsminderung vor. \u00a7 1104 ABGB regelt den Fall der g\u00e4nzlichen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts, wohingegen \u00a7 1105 ABGB f\u00fcr die Falle der beschr\u00e4nkten Brauchbarkeit des Bestandgegenstands einschl\u00e4gig ist. Dabei differenziert \u00a7 1105 ABGB (im Gegensatz zu \u00a7 1104 ABGB) bei der Bestandzinsminderung ausdr\u00fccklich zwischen Miet- und Pachtverh\u00e4ltnis. \u00a7 1105 ABGB lautet:<\/p>\n<p><em>Beh\u00e4lt der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschr\u00e4nkten Gebrauch des Mietst\u00fcckes, so wird ihm auch ein verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem P\u00e4chter geb\u00fchrt ein Erlass an dem Pachtzinse, wenn durch au\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die H\u00e4lfte des gew\u00f6hnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verp\u00e4chter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.<\/em><\/p>\n<p>Bei eingeschr\u00e4nkter Brauchbarkeit durch einen au\u00dferordentlichen Zufall steht daher dem Mieter nach Satz 1 dieser Bestimmung eine Zinsminderung zu; dem P\u00e4chter nach Satz 2 jedoch nur, wenn die Pachtdauer auf (h\u00f6chstens) ein Jahr befristet ist und zudem die Ertr\u00e4ge um mehr als die H\u00e4lfte vom Gew\u00f6hnlichen vermindert sind.<\/p>\n<h2>Ausgangslage<\/h2>\n<p>Beim BG Meidling waren zwei Verfahren anh\u00e4ngig, die Bestandzinsforderungen zweier Verp\u00e4chterinnen gegen eine P\u00e4chterin zum Inhalt hatten. Die Forderungen betrafen die Zeitr\u00e4ume Mai\/April 2020 bis einschlie\u00dflich J\u00e4nner 2021. Die Pachtgegenst\u00e4nde (Gastronomiebetriebe in einem B\u00fcrogeb\u00e4ude) seien nach dem Vorbringen der Kl\u00e4gerinnen auf Grund der beh\u00f6rdlichen COVID-19-Ma\u00dfnahmen nicht g\u00e4nzlich, sondern nur teilweise unbrauchbar gewesen.<\/p>\n<p>Es stellte sich die Frage, ob die unterschiedliche Behandlung von Mietern und P\u00e4chtern beim beschr\u00e4nkten Gebrauch des Bestandgegenstandes gem\u00e4\u00df \u00a7 1105 ABGB aus grundrechtlicher Sicht (noch) zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n<p>Das BG Meidling hegte aufgrund des Gleichheitsgrundsatzes (Art 7 B-VG) und der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art 5 StGG, Art 1 1. ZP-EMRK und Art 17 GRC) gravierende Bedenken an der Verfassungskonformit\u00e4t an (Teilen) dieser Bestimmung und beantragte, der Verfassungsgerichtshof m\u00f6ge \u00a7 1105 Satz 2 und 3 ABGB bzw in eventu diese Bestimmung zur G\u00e4nze als verfassungswidrig aufheben.<\/p>\n<h2>Erkenntnis des VfGH: Keine Verfassungswidrigkeit<\/h2>\n<p>Der Hauptantrag wurde vom VfGH wegen Unzul\u00e4ssigkeit zur\u00fcckgewiesen, weil dadurch eine etwaige Verfassungswidrigkeit nicht beseitigt werden k\u00f6nne. Der Eventualantrag (Aufhebung des gesamten \u00a7 1105 ABGB) war hingegen nach Ansicht des H\u00f6chstgerichts zul\u00e4ssig.<\/p>\n<p>Nach herrschender Ansicht im Schrifttum spiegelt sich in der angefochtenen Bestimmung der Gedanken wider, dass Minderungen des Ertrages bei mehrj\u00e4hrigen Pachtvertr\u00e4gen in der Folgezeit kompensiert werden k\u00f6nnen, sich sohin gute und schlechte Jahre im Laufe der Zeit ausgleichen. Umstritten war, ob der Gesetzgeber dabei ausschlie\u00dflich die landwirtschaftliche oder auch die gewerbliche Pacht vor Augen hatte.<\/p>\n<p>Der VfGH vertritt den Standpunkt, dass der Gesetzgeber in der angefochtenen Bestimmung in verfassungsrechtlich zul\u00e4ssiger Weise von der nachvollziehbaren Durchschnittsbetrachtung ausgehe, dass sich gute und schlechte Wirtschaftsperioden bei l\u00e4ngerfristigen Pachtvertr\u00e4gen ausgleichen k\u00f6nnen, w\u00e4hrend dies bei kurzfristigen Pachtvertr\u00e4gen nicht oder nur eingeschr\u00e4nkt der Fall sei. Die in \u00a7 1105 Satz 2 ABGB normierte Differenzierung zwischen kurz- und langfristigen Pachtvertr\u00e4gen sei daher aus verfassungsrechtlicher Perspektive nicht zu beanstanden. Der Verfassungsgerichtshof vermag dar\u00fcber hinaus nicht zu erkennen, dass der Gedanke eines Ausgleiches zwischen guten und schlechten Jahren in einer Durchschnittsbetrachtung nur auf die landwirtschaftliche Pacht zutreffe. In zumindest gleicher Weise w\u00fcrden sich auch bei der Unternehmenspacht gute und schlechte Wirtschaftsperioden abwechseln k\u00f6nnen. Dazu k\u00e4me, dass es der P\u00e4chter insbesondere bei l\u00e4ngerfristigen Pachtvertr\u00e4gen durch seinen Einsatz und sein wirtschaftliches Geschick in der Hand habe, die durch die teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes bewirkte Minderung seines Ertrages zu beeinflussen. Eine Verfassungswidrigkeit der angefochtenen Bestimmung sei daher auch insofern nicht zu erkennen. Der behauptete Versto\u00df gegen den Gleichheitsgrundsatz liege somit nicht vor.<\/p>\n<p>Nach Ansicht des VfGH k\u00f6nne zudem dahingestellt bleiben, ob die angefochtene Bestimmung einen Eingriff in das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums bewirkt, weil die behauptete Verfassungswidrigkeit aus den bereits zum Gleichheitsgrundsatz dargelegten Gr\u00fcnden nicht vorliege.<\/p>\n<h2><span lang=\"DE\">Res\u00fcmee<\/span><\/h2>\n<p>Die unterschiedlichen Regelungen in Hinblick auf Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse betreffend die Bestandzinsminderung versto\u00dfen daher zusammengefasst weder gegen den Gleichheitssatz noch gegen das Grundrecht auf Unversehrtheit des Eigentums.<\/p>\n<p>Ob im jeweiligen Einzelfall daher ein Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnis vorliegt, ist sohin auch f\u00fcr diesen Aspekt weiterhin von besonderer Bedeutung<\/p>\n<h2>Disclaimer<\/h2>\n<p>Diese Ausf\u00fchrungen geben einen allgemeinen \u00dcberblick \u00fcber ein aktuelles Erkenntnis des VfGH. Der Beitrag kann die Beratung im Einzelfall aber nicht ersetzen, um f\u00fcr Sie eine ma\u00dfgeschneiderte L\u00f6sung zu bieten. F\u00fcr Ihre Fragen rund um Gesch\u00e4ftsraummieten und Unternehmenspachtvertr\u00e4ge stehen wir gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">Daniel Tamerl<\/a>\u00a0ist Rechtsanwalt und Partner,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mario Kathrein<\/a>\u00a0ist Rechtsanwaltsanw\u00e4rter bei CHG Czernich Rechtsanw\u00e4lte Innsbruck<\/p>\n<\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_6a050e5f0a9003_73797399\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_6a050e5f0a96b2_12770292\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n\n<div id=\"cmsmasters_button_6a050e5f0aa869_25881330\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/Keine-verfassungsrechtlichen-Bedenken-gegen-Ungleichbehandlung-von-Miete-und-Pacht-hinsichtlich-Bestandzinsminderung_CHG_Rechtsanw%C3%A4lte_Tamerl_Kathrein-_2022_07_20.pdf\" class=\"ripple cmsmasters_button\"><span>Zum Text<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_6a050e5f0aad63_55520544\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\"><img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/CHG-Rechtsanwaelte-Daniel-Tamerl-Profilfoto.jpg\" \/><\/a>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Dr. Daniel Tamerl<\/p><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\"><img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/CHG-Rechtsanwaelte-Mario-Kathrein-Profilfoto.jpg\" \/><\/a>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M., LL.B.<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) befasste sich unl\u00e4ngst mit der bis dato umstrittenen Frage, ob unterschiedliche Rechtsfolgen in Hinblick auf Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse im Falle der beschr\u00e4nkten Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes verfassungskonform sind .<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":20123,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"inline_featured_image":false},"categories":[8,100,9],"tags":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.8 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Ungleichbehandlung von Miete und Pacht hinsichtlich Bestandzinsminderung<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) befasste sich unl\u00e4ngst mit der Frage, ob 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