{"id":24911,"date":"2022-05-30T14:54:35","date_gmt":"2022-05-30T12:54:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=24911"},"modified":"2024-06-03T14:55:42","modified_gmt":"2024-06-03T12:55:42","slug":"mietzinsminderung-bei-umsatzrueckgaengen-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/mietzinsminderung-bei-umsatzrueckgaengen-2\/","title":{"rendered":"Mietzinsminderung bei Umsatzr\u00fcckg\u00e4ngen"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_6a13a0b7aa4144_80097693 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 30px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a13a0b7aa4144_80097693 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 30px; \n} \n\n \n#cmsmasters_divider_6a13a0b7aa8624_32626776 { \n\tborder-bottom-width:1px; \n\tborder-bottom-style:solid; \n\tpadding-top:50px; \n\tmargin-bottom:50px; \n} \n \n#cmsmasters_row_6a13a0b7aa90d6_73274823 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a13a0b7aa90d6_73274823 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n\n#cmsmasters_button_6a13a0b7aab1f8_04726480 { \n\ttext-align:center; \n} \n\n#cmsmasters_button_6a13a0b7aab1f8_04726480 .cmsmasters_button:before { \n\tmargin-right:.5em; \n\tmargin-left:0; \n\tvertical-align:baseline; \n} \n\n#cmsmasters_button_6a13a0b7aab1f8_04726480 .cmsmasters_button { \n\tfont-weight:normal; \n\tfont-style:normal; \n\tborder-style:solid; \n} \n#cmsmasters_button_6a13a0b7aab1f8_04726480 .cmsmasters_button:hover { \n} \n \n#cmsmasters_row_6a13a0b7aab803_46183157 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a13a0b7aab803_46183157 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_6a13a0b7aa4144_80097693\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Mietzinsminderung bei Umsatzr\u00fcckg\u00e4ngen? Der OGH differenziert.<\/span><\/h1>\n<p><em>von RA\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">Dr. Daniel Tamerl<\/a>\u00a0und RAA\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mag. Dr. Mario Kathrein<\/a><\/em><\/p>\n<p>Der OGH (3 Ob 209\/21p) \u00e4u\u00dferte sich unl\u00e4ngst erstmals mit der umstrittenen Frage, ob und inwiefern Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten auch ohne beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen (etwa Betretungsverbote) zu einer Mietzinsreduktion f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n<h2>Ausgangslage<\/h2>\n<p>Die Kl\u00e4gerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin eines Gesch\u00e4ftslokals in Wien im Ausma\u00df von 86,95 m\u00b2 mit dem vereinbarten Gesch\u00e4ftszweck der Verwendung als Reiseb\u00fcro. Von 16. M\u00e4rz bis 30.04.2020 war aufgrund von \u00a7 1 COVID-19-Ma\u00dfnahmengesetz und der darauf basierenden Verordnung des Bundesministers f\u00fcr Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz das Betreten dieses Gesch\u00e4ftslokals untersagt. W\u00e4hrend dieses Zeitraums wurde im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum nur ein Bruchteil an Umsatz (weniger als 10 %) erwirtschaftet, insbesondere weil die pers\u00f6nliche Beratung im Reiseb\u00fcro aufgrund des Betretungsverbots nicht mehr durchgef\u00fchrt werden konnte. Mit 01.05.2020 trat dieses Betretungsverbot au\u00dfer Kraft. Dennoch blieb das Gesch\u00e4ftslokal geschlossen. Ab Juni 2020 war das Gesch\u00e4ft f\u00fcr vier Stunden t\u00e4glich ge\u00f6ffnet und ab Herbst bis 16.11.2020 f\u00fcr zwei bis drei Stunden pro Tag.<\/p>\n<p>Die Vermieterin begehrte von der Mieterin die Zahlung der anteiligen offenen Mietzinse f\u00fcr April und Mai 2020. Zwar sei die bestimmungsgem\u00e4\u00dfe Nutzung des Kundenbereiches untersagt, davon seien aber die B\u00fcrot\u00e4tigkeiten nicht betroffen. Die Mieterin vertrat dagegen den Standpunkt, dass von 16.03. bis 30.04.2020 das Gesch\u00e4ftslokal objektiv g\u00e4nzlich unbrauchbar gewesen sei. F\u00fcr diesen Zeitraum sei daher das Einbehalten des gesamten Mietzinses berechtigt gewesen.<\/p>\n<h2>Ansicht der Unterinstanzen<\/h2>\n<p>Nach Ansicht des\u00a0<strong>Erstgerichts<\/strong>\u00a0st\u00fcnde der Beklagten aufgrund des Betretungsverbots eine Mietzinsminderung zu. Diese seien nach der Gebrauchseinschr\u00e4nkung f\u00fcr das Bestandobjekt und nicht nach der gesch\u00e4ftlichen Umsatz- oder Nachfrageverringerung zu bemessen. Letzteres z\u00e4hle zum allgemeinen Unternehmerrisiko. Konkret schulde daher die Beklagte f\u00fcr die Zeit vom 16. bis 31. M\u00e4rz und den Monat April 2020 einen aliquoten Mietzins von 70 %. Ab Mai 2020 sei hingegen wieder der volle Mietzins zu bezahlen gewesen.<\/p>\n<p>Das\u00a0<strong>Berufungsgericht<\/strong>\u00a0vertrat in den Standpunkt, dass die COVID-19-Pandemie und deren Folgen nicht dem allgemeinen Unternehmerrisiko zuzuordnen w\u00e4ren. Aufgrund des massiven Umsatzr\u00fcckgangs auf 10 % habe ein Restnutzen des Bestandobjekts nicht mehr bestanden. Folglich sei das gesamte Klagebegehren nicht berechtigt.<\/p>\n<h2>Entscheidung des OGH<\/h2>\n<p>Der OGH verdeutlichte in seiner Entscheidung (3 Ob 209\/21p) zun\u00e4chst, dass f\u00fcr die Beurteilung der Frage der Benutzbarkeit des Bestandgegenstandes in erster Linie die Parteienvereinbarung bzw der dem Vertrag zugrunde liegende Gesch\u00e4ftszweck ma\u00dfgeblich ist. In der verfahrensgegenst\u00e4ndlichen Konstellation war der vereinbarte Zweck die Verwendung des Gesch\u00e4ftslokals als Reiseb\u00fcro. Durch das aufrechte Betretungsverbot vom 16.03. bis 30.04.2020 war nur eine eingeschr\u00e4nkte Nutzung m\u00f6glich. Einerseits konnte das Gesch\u00e4ftslokal n\u00e4mlich von Kunden nicht mehr betreten werden, andererseits konnte die Mieterin dieses aber f\u00fcr B\u00fcrot\u00e4tigkeiten uneingeschr\u00e4nkt nutzen.<\/p>\n<p>Insbesondere besch\u00e4ftigte sich der OGH mit der Frage, ob bzw inwieweit die infolge der COVID-19-Pandemie eingetretenen Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge eine Mietzinsminderung rechtfertigen k\u00f6nnten. Im Schrifttum finden sich dazu unterschiedliche Standpunkte. Diese Frage wird kontrovers diskutiert. Nach der einen Meinung w\u00fcrden Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge ohne beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen nicht zur Mietzinsminderung f\u00fchren. Vielmehr w\u00fcrde sich darin lediglich das allgemeine Unternehmerrisiko verwirklichen. Nach der anderen Auffassung w\u00e4re hinsichtlich der Mietzinsreduktion unmittelbar an den pandemiebedingten Umsatzeinbu\u00dfen anzukn\u00fcpfen.<\/p>\n<p>Der OGH verwirft in dieser Entscheidung letztere Auffassung und vertritt den Standpunkt, dass Umsatzeinbu\u00dfen im Allgemeinen als Folge der COVID-19-Pandemie dem Unternehmerrisiko zuzuordnen w\u00e4ren. Diese Pandemieauswirkungen w\u00e4ren keine Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung des vom Vermieter vereinbarungsgem\u00e4\u00df zur Verf\u00fcgung gestellten Objekts. Wenn sich hingegen die\u00a0<strong>Umsatzeinbu\u00dfen des Gesch\u00e4ftsraummieters auf beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen<\/strong>\u00a0(beispielsweise Betretungsverbote) zur\u00fcckf\u00fchren lassen, w\u00e4ren solche Umsatzeinbu\u00dfen konkrete Folgen einer objektiven Einschr\u00e4nkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs. Diesfalls w\u00e4ren sie im Rahmen einer\u00a0<strong>Mietzinsminderung<\/strong>\u00a0zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n<p>Von der Mieterin wurde im Rahmen des gegenst\u00e4ndlichen Verfahrens nie konkret angesprochen, dass Umsatzeinbu\u00dfen gerade aufgrund des Betretungsverbotes eingetreten w\u00e4ren. Der OGH stellte daher das Ersturteil wieder her.<\/p>\n<h2><span lang=\"DE\">Res\u00fcmee<\/span><\/h2>\n<p>Das H\u00f6chstgericht differenziert und trifft eine weitreichende Entscheidung. Allein der Umstand, dass ein Mieter aufgrund der Pandemie von Umsatzeinbu\u00dfen betroffen ist, bedeutet nicht zwangsl\u00e4ufig, dass eine Mietzinsminderung berechtigt ist. Pandemiebedingte Umsatzeinbu\u00dfen m\u00fcssen vielmehr die unmittelbare Folge der eingeschr\u00e4nkten Nutzungsm\u00f6glichkeit des Gesch\u00e4ftslokals sein. Nur dann steht dem Mieter das Recht zu, den Mietzins zu mindern.<\/p>\n<h2>Disclaimer<\/h2>\n<p>Diese Ausf\u00fchrungen geben einen allgemeinen \u00dcberblick \u00fcber eine aktuelle Entscheidung des OGH zur Mietzinsminderung. Der Beitrag kann die Beratung im Einzelfall aber nicht ersetzen, um f\u00fcr Sie eine ma\u00dfgeschneiderte L\u00f6sung zu bieten. F\u00fcr Ihre Fragen rund um Gesch\u00e4ftsraummieten und Unternehmenspachtvertr\u00e4ge stehen wir gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>\n<p>Mit diesem spannenden Thema besch\u00e4ftigte sich neulich auch die Tageszeitung Die Presse. Den Artikel zum Nachlesen inklusive der Stellungnahme von Dr. Tamerl finden Sie\u00a0<a href=\"https:\/\/www.diepresse.com\/6142065\/ogh-entscheidung-harter-schlag-fuer-mieter\">hier<\/a>.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">Daniel Tamerl<\/a>\u00a0ist Rechtsanwalt und Partner,\u00a0<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mario Kathrein<\/a>\u00a0ist Rechtsanwaltsanw\u00e4rter bei CHG Czernich Rechtsanw\u00e4lte Innsbruck.<\/p>\n<\/div>\n\n<div id=\"cmsmasters_divider_6a13a0b7aa8624_32626776\" class=\"cmsmasters_divider cmsmasters_divider_width_long cmsmasters_divider_pos_center\"><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_6a13a0b7aa90d6_73274823\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n\n<div id=\"cmsmasters_button_6a13a0b7aab1f8_04726480\" class=\"button_wrap\"><a href=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2022\/05\/Mietzinsminderung-bei-Umsatzr%C3%BCckg%C3%A4ngen_CHG_Rechtsanw%C3%A4lte_Tamerl_Kathrein_-2022_05_25.pdf\" class=\"ripple cmsmasters_button\"><span>Zum Text<\/span><\/a><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_6a13a0b7aab803_46183157\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\"><img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/CHG-Rechtsanwaelte-Daniel-Tamerl-Profilfoto.jpg\" \/><\/a>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Dr. Daniel Tamerl<\/p><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"cmsmasters_column one_half\">\n<div class=\"cmsmasters_img  cmsmasters_image_n with_caption\">\n<a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\"><img src=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/CHG-Rechtsanwaelte-Mario-Kathrein-Profilfoto.jpg\" \/><\/a>\n<p class=\"cmsmasters_img_caption\">Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M., LL.B.<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>K\u00f6nnen pandemiebedingte Umsatzr\u00fcckg\u00e4nge bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten auch ohne beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen zu einer Mietzinsreduktion f\u00fchren? 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