{"id":26461,"date":"2025-04-07T08:42:11","date_gmt":"2025-04-07T06:42:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=26461"},"modified":"2025-04-07T10:02:59","modified_gmt":"2025-04-07T08:02:59","slug":"raumordnungsvertraege-allmacht-der-gemeinden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/raumordnungsvertraege-allmacht-der-gemeinden\/","title":{"rendered":"Raumordnungsvertr\u00e4ge \u2013 (All)Macht der Gemeinden?"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_69f637a8bccfd6_65155345 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 30px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f637a8bccfd6_65155345 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 30px; \n} \n\n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_69f637a8bccfd6_65155345\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Raumordnungsvertr\u00e4ge \u2013 (All)Macht der Gemeinden?<\/span><\/h1>\n<p>Von Rechtsanwalt <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/dr-roland-wegleiter\/\">Roland Wegleiter<\/a> und Rechtsanwalt <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mario Kathrein<\/a><\/p>\n<p>Mit der Novellierung des TROG erhalten Tiroler Gemeinden weitreichende rechtliche M\u00f6glichkeiten, um raumplanerische Interessen privatrechtlich durchzusetzen. Dies kann insbesondere f\u00fcr Projektentwickler:innen, Grundeigent\u00fcmer:innen und Investor:innen zu komplexen juristischen Fragestellungen f\u00fchren. Es empfiehlt sich daher, fr\u00fchzeitig juristische Expertise einzuholen, um m\u00f6gliche Risiken und Gestaltungsspielr\u00e4ume optimal zu bewerten.<\/p>\n<p>Raumordnungsvertr\u00e4ge nehmen einen immer zentraleren Stellenwert bei der Projektentwicklung ein. Es handelt sich dabei um zivilrechtliche Vertr\u00e4ge, die zwischen Gemeinden und nat\u00fcrlichen oder juristischen Personen im Zusammenhang mit der \u00c4nderung von Fl\u00e4chenwidmungs- und\/oder Bebauungspl\u00e4nen abgeschlossen werden. Wenngleich Raumordnungsvertr\u00e4ge seit geraumer Zeit bestehen, bedienen sich Gemeinden immer h\u00e4ufigen derartigen Vertr\u00e4gen.<\/p>\n<p>Mit der \u00c4nderung des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) im Februar 2025 wurden die Bestimmungen im Zusammenhang mit Raumordnungsvertr\u00e4ge \u00fcberarbeitet. Hintergrund ist eine \u00c4nderung des Bundes-Verfassungsgesetzes (B-VG), durch die die Bundesl\u00e4nder ausdr\u00fccklich erm\u00e4chtigt wurden, den Abschluss privatrechtlicher Vertr\u00e4ge als Voraussetzung f\u00fcr hoheitliches Handeln im Bereich der \u00f6rtlichen Raumplanung vorzusehen. Dies nahm der Tiroler Gesetzgeber zum Anlass, die bestehenden Regelungen \u00fcber den Abschluss privatrechtlicher Vereinbarungen einer umfassenden \u00dcberarbeitung zu unterziehen. Dabei sollen nach den Erl\u00e4uternden Bemerkungen zur Revierungsvorlage Vollzugserfahrungen, die aktuelle Rechtsprechung der Zivilgerichte sowie Anregungen der Lehre einflie\u00dfen und gleichzeitig die erforderlichen Schutzbestimmungen zur Verhinderung sittenwidriger und somit nichtiger Vertragsbestandteile beibehalten werden.<\/p>\n<p>Der beispielhafte Katalog der grunds\u00e4tzlich zul\u00e4ssigen Inhalte von Raumordnungsvertr\u00e4gen wurde nunmehr aber deutlich ausgeweitet. Dies sowohl hinsichtlich der Pflichten der Grundeigent\u00fcmer:innen als auch der m\u00f6glichen Kontroll- und Sanktionsm\u00f6glichkeiten der Gemeinden. Gem\u00e4\u00df \u00a7 33 TROG k\u00f6nnen Raumordnungsvertr\u00e4ge nun insbesondere folgende Verpflichtungen des Grundeigent\u00fcmers vorsehen:<\/p>\n<ul>\n<li>Die Zuf\u00fchrung der Grundfl\u00e4chen innerhalb einer angemessenen Frist zu einer bestimmten Verwendung (insbesondere Bebauung)<\/li>\n<li>Die \u00dcberlassung der Grundfl\u00e4chen an:\n<ul>\n<li>die Gemeinde oder den Tiroler Bodenfonds f\u00fcr Zwecke des gef\u00f6rderten Wohnbaus, betriebliche Ansiedlungen oder infrastrukturelle Ma\u00dfnahmen,<\/li>\n<li>gemeinn\u00fctzige Bauvereinigungen oder gemeindeeigene Unternehmen zur Schaffung von gef\u00f6rdertem Wohnraum und Gemeinschaftseinrichtungen.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Raumordnungsvertr\u00e4ge weitere Bestimmungen enthalten, beispielsweise:<\/p>\n<ul>\n<li>Obergrenzen f\u00fcr Mietzinse und Verkaufspreise (auch unter Bezugnahme auf das Tiroler Wohnbauf\u00f6rderungsgesetz)<\/li>\n<li>Vergabe- und Zustimmungsrechte der Gemeinden<\/li>\n<li>Vorkaufsrechte und Optionen zugunsten der Gemeinde, des Tiroler Bodenfonds oder gemeinn\u00fctzigen Bauvereinigungen<\/li>\n<li>Mindestarbeitsplatzdichten f\u00fcr betriebliche Nutzungen<\/li>\n<li>Verpflichtung zur Begr\u00fcndung von Hauptwohnsitzen<\/li>\n<\/ul>\n<p>Zur Sicherstellung der Einhaltung solcher Vereinbarungen sind Kontrollmechanismen, wie die dingliche (grundb\u00fccherliche) Absicherung von Rechten und Pflichten, \u00dcberbindungspflichten an Rechtsnachfolger:innen, Vertragsstrafen oder umfassende Auskunftspflichten sowie Kontroll-, und Einsichtsrechte der Gemeinden vorgesehen.<\/p>\n<p>Zusammengefasst sind daher die potenziell in Raumordnungsvertr\u00e4gen regelbaren Themenaspekte sehr weitreichend und vielschichtig. Gerade f\u00fcr Grundeigent\u00fcmer:innen und Bauwerber:innen k\u00f6nnen derartige Regelungen in abzuschlie\u00dfenden Raumordnungsvertr\u00e4gen erhebliche H\u00fcrden bei der Realisierung eines Bauvorhabens darstellen. Dabei ist allgemein zu beachten, dass Festlegungen des \u00f6rtlichen Raumordnungskonzeptes, des Fl\u00e4chenwidmungsplanes oder eines Bebauungsplanes nicht ausschlie\u00dflich vom Abschluss eines Raumordnungsvertrags abh\u00e4ngig gemacht werden d\u00fcrfen (Koppelungsverbot). Dennoch sind Bauwerber:innen unter Umst\u00e4nden mit dem Umstand konfrontiert, dass Gemeinden Raumordnungsvertr\u00e4gen einen f\u00fcr die Projektrealisierung zentralen Stellenwert einr\u00e4umen. Dies mit der Konsequenz, dass im Falle des Nichtabschlusses des Raumordnungsvertrag eine Realisierung des Bauvorhabens entweder gar nicht, nur erheblich zeitverz\u00f6gert oder h\u00e4ufig auch nur nach der Vornahme juristischer Schritte m\u00f6glich ist. An die weiteren M\u00f6glichkeiten der Gemeinde im Falle des Nichtabschlusses eines Raumordnungsvertrags, wie die schlichte Nichterlassung eines notwendigen Bebauungsplans oder das Erlassen von Bausperren sei an dieser Stelle verweisen. Dies f\u00fchrte dazu, dass sich manche Grundeigent\u00fcmer:innen bzw Bauwerber:innen durch diese Vorgehensweise in ihren (verfassungsrechtlich) gesch\u00fctzten Rechten beeintr\u00e4chtigt f\u00fchlten.<\/p>\n<p>Zudem er\u00f6ffnet sich im Falle des Abschlusses eines Raumordnungsvertrags unter Umst\u00e4nden eine Vielzahl von juristisch komplexen Folgeproblemen. Dies insbesondere dann, wenn beispielsweise bei einem Bautr\u00e4gerprojekt die Beschr\u00e4nkungen des R\u00e4umordnungsvertrags auf die Wohnungseigent\u00fcmer:innen \u00fcbertragen werden m\u00fcssen, was unter Umst\u00e4nden aufgrund der Vielzahl der hier zu beachtenden gesetzlichen Bestimmungen rechtlich nicht zul\u00e4ssig ist. Bautr\u00e4ger:innen laufen dann Gefahr, gegen die urspr\u00fcnglich und gegebenenfalls vor geraumer Zeit im Raumordnungsvertrag eingegangenen Verpflichtungen zu versto\u00dfen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Die Praxisgruppe <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/praxisgruppe-immobilienrecht\/\">Immobilienrecht<\/a> unterst\u00fctzt Sie \u00f6sterreichweit bei s\u00e4mtlichen Herausforderungen, die sich beim Kauf, Verkauf, der Entwicklung, Verwaltung und Finanzierung und Lastenfreistellung von Liegenschaften stellen.<\/p>\n<h2><\/h2>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit der Novelle des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) haben Gemeinden in Tirol nun deutlich mehr rechtliche M\u00f6glichkeiten, ihre raumplanerischen Ziele durch sogenannte Raumordnungsvertr\u00e4ge durchzusetzen.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":26463,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"inline_featured_image":false},"categories":[8,100],"tags":[307,304,305,306],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.8 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Raumordnungsvertr\u00e4ge \u2013 (All)Macht der Gemeinden? 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