{"id":26880,"date":"2025-07-07T08:31:35","date_gmt":"2025-07-07T06:31:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=26880"},"modified":"2025-07-07T08:31:35","modified_gmt":"2025-07-07T06:31:35","slug":"private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/","title":{"rendered":"Private Wohnkredite: Die KIM-Verordnung geht, strenge Vergabestandards bleiben"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_69f192ceed9926_31159045 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 30px; \n} \n\n#cmsmasters_row_69f192ceed9926_31159045 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 30px; \n} \n\n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_69f192ceed9926_31159045\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Private Wohnkredite: Die KIM-Verordnung geht, strenge Vergabestandards bleiben<\/span><\/h1>\n<p><em>RA Dr. <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/daniel-tamerl\/\">Daniel Tamerl,<\/a> RAA <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/marko-pavlovic\/\">Marko Pavlovic<\/a>, LL.M. (WU)<\/em><\/p>\n<p>Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsma\u00dfnahmen-Verordnung (KIM-V) hat viel Aufsehen erregt. Sie trat mit 01. August 2022 in Kraft und legte Ma\u00dfnahmen zur Verminderung von festgestellten Ver\u00e4nderungen in der Intensit\u00e4t des systemischen Risikos bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien fest. Die KIM-V endete mit Ablauf des 30.\u00a0Juni\u00a02025. Sie wurde nicht verl\u00e4ngert.<\/p>\n<p><strong>Makroprudenzielle Aufsicht durch das Finanzmarktstabilit\u00e4tsgremium<\/strong><\/p>\n<p>Dem Finanzmarktstabilit\u00e4tsgremium (FMSG) obliegt die makroprudenzielle Aufsicht in \u00d6sterreich, es analysiert Risiken f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des \u00f6sterreichischen Finanzsystems. Die Aufgaben des Gremiums sind die St\u00e4rkung der Zusammenarbeit in makroprudenziellen Fragen und die F\u00f6rderung der Finanzmarktstabilit\u00e4t. Das FMSG er\u00f6rtert finanzmarktstabilit\u00e4tsrelevante Themen und kann Empfehlungen oder Risikohinweise an die FMA abgeben.<\/p>\n<p><strong>44. Sitzung des Finanzmarktstabilit\u00e4tsgremiums<\/strong><\/p>\n<p>Vor dem Hintergrund, dass die KIM-V nicht \u00fcber den 30. Juni 2025 hinaus verl\u00e4ngert werden sollte, hat das FMSG in seiner Sitzung vom 2. Dezember 2024 die Finanzmarktaufsicht (FMA) ersucht, geeignete Ma\u00dfnahmen zur Sicherung der von der KIM-V etablierten Vergabestandards zu pr\u00fcfen. In der Pressemitteilung zur 44. Sitzung des FMSG vom 26. Februar 2025 hat dieses darauf hingewiesen, dass eine nachhaltige Kreditvergabe f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Finanzmarkts essenziell bleibt und folgende Leitlinie bef\u00fcrwortet:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Leitlinie zu den Vergabestandards<\/strong>: Das FMSG betont, dass die Beleihungsquote nicht mehr als 90 %, die Schuldendienstquote nicht mehr als 40 % und die maximale Laufzeit nicht mehr als 35 Jahre betragen soll. Der Anteil der Kredite, die diese Kriterien nicht erf\u00fcllen, soll nicht mehr als 20 % der Neukreditvergabe in einem Quartal ausmachen.<\/li>\n<li><strong>Erh\u00f6hung der Meldefrequenz<\/strong>: Die FMA wird f\u00fcr ein zeitn\u00e4heres Monitoring der Vergabestandards die entsprechende Datenerhebung (\u201eVERA-H\u201c) auf eine viertelj\u00e4hrliche Meldung umstellen.<\/li>\n<li><strong>Zus\u00e4tzliche Ver\u00f6ffentlichungen<\/strong>: Die Oesterreichische Nationalbank (\u00d6NB) wird Details zur Entwicklung der Kreditvergabe regelm\u00e4\u00dfig ver\u00f6ffentlichen.<\/li>\n<li><strong>Kapitalbezogene Ma\u00dfnahmen<\/strong>: Das Gremium wird in den kommenden Sitzungen gemeinsam mit Finanzmarktaufsicht und Oesterreichischer Nationalbank kapitalbezogene Ma\u00dfnahmen evaluieren.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe von Wohnimmobilienkrediten<\/strong><\/p>\n<p>Die FMA hat nun mit einem Rundschreiben zur soliden Vergabe von Wohnimmobilienkrediten (Dokumentnummer 02\/2025, ver\u00f6ffentlicht am 26.06.2025) auf die Leitlinien des FMSG reagiert und diese umgesetzt. Auch wenn ein Rundschreiben keine Verordnung ist und sich daraus daher nicht unmittelbar Rechte und Pflichten ableiten lassen, so definiert die FMA damit ihre aufsichtliche Erwartungshaltung bei privaten Wohnimmobilienfinanzierungen. Im Konkreten gibt dieses Rundschreiben die Rechtsansicht der FMA (hinsichtlich der Auslegung des \u00a7 5 Abs 1 der KI-RMV) und der sich daraus ergebenden Verhaltenspflichten wieder. Es richtet sich an CRR-Kreditinstitute gem\u00e4\u00df \u00a7 1a Abs 1 Z 1 BWG mit Sitz im Inland, CRR-Kreditinstitute, die gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a04 Abs 4 BWG konzessioniert sind (Drittlandzweigstellen), sowie an CRR-Kreditinstitute aus Mitgliedstaaten, die in \u00d6sterreich gem\u00e4\u00df \u00a7 9 Abs 1 BWG \u00fcber eine Zweigstelle t\u00e4tig werden.<\/p>\n<p>Eine solide Kreditvergabe setzt nach dem aktuellen Rundschreiben der FMA k\u00fcnftig insbesondere die Erf\u00fcllung folgender drei Kriterien voraus:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Schuldendienstquote (DSTI)<\/strong>: Um die Leistbarkeit sicherzustellen ist grunds\u00e4tzlich ein Richtwert f\u00fcr eine Schuldendienstquote von 40 % in Verbindung mit einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren zu beachten. Der Richtwert wird bei Finanzierungen, bei denen die Zinsbindungsfrist geringer ist als die Laufzeit der Finanzierung, reduziert. Unter Leistbarkeit ist in diesem Zusammenhang zu verstehen, dass der Kredit aus dem verf\u00fcgbaren Einkommen zur\u00fcckgef\u00fchrt werden kann und nicht auf die Verwertung von Sicherheiten zur\u00fcckgegriffen werden muss.<\/li>\n<li><strong>Beleihungsquote<\/strong>: Ab einer Kredith\u00f6he von EUR 50.000,00 (EUR 100.000,00 unter den in \u00a7 6a Abs. 2c VERA-V genannten Voraussetzungen) sind Sicherheiten zu verlangen, die ausreichen, um die Finanzierung vollst\u00e4ndig abzudecken. Als Richtwert gilt eine Beleihungsquote von maximal 90 % bei Kreditvergabe. Damit soll dem Risiko begegnet werden, dass das f\u00fcr die Berechnung der Schuldendienstquote herangezogene Einkommen entweder nicht in der erwarteten H\u00f6he und\/oder nicht \u00fcber den gesamten Zeitraum des Kredits generiert wird.<\/li>\n<li><strong>Laufzeit<\/strong>: Bei der Laufzeit hat mit zu erwarteten Einkommensstr\u00f6men des:der Kreditnehmer:in im Einklang zu stehen. Es sind die Lebenserwartung, die Reduktion des Einkommens infolge Pensionierung und die mit steigendem Lebensalter steigenden Risiken ad\u00e4quat zu ber\u00fccksichtigen. Laufzeiten von \u00fcber <strong>35 Jahren<\/strong> sind nur in definierten und begr\u00fcndeten Ausnahmef\u00e4llen vertretbar.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Ausnahmen <\/strong>von diesen Kreditanforderungen \u2013 etwa f\u00fcr Zwischenfinanzierungen \u2013 sind m\u00f6glich. Nach den Vorgaben im Rundschreiben setzt eine Ausnahme allerdings voraus, dass<\/p>\n<ul>\n<li>in den internen Kreditvergabestandards die Bedingungen f\u00fcr eine abweichende Behandlung klar und quantitativ definiert sind (es muss also ex ante nachvollzogen werden k\u00f6nnen, unter welchen Umst\u00e4nden Ausnahmen gemacht werden k\u00f6nnen),<\/li>\n<li>die Ausnahmekontingente sowohl f\u00fcr Einzelexposures als auch f\u00fcr die Gesamtheit der privaten Wohnimmobilienfinanzierungen betragsm\u00e4\u00dfig limitiert sind und<\/li>\n<li>jeder Ausnahmefall dokumentiert wird.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Einhaltung dieser Kreditvergabestandards wird von der FMA auf Basis der entsprechenden Meldungen \u00fcberwacht und bei Management- und Aufsichtsgespr\u00e4chen sowie im Rahmen der aufsichtlichen \u00dcberpr\u00fcfung (SREP) adressiert. Als Ausgangspunkt f\u00fcr die \u00dcberwachung dient die Berechnung des Anteils jener neu vereinbarten privaten Wohnimmobilienfinanzierungen, bei denen einer oder mehrere der genannten Richtwerte f\u00fcr Laufzeit, Schuldendienstquote oder Beleihungsquote \u00fcberschritten werden. In Fortf\u00fchrung der Berechnungspraxis f\u00fcr die Zwecke der KIM-V wird dieser Anteil auf Basis des aktuellen oder des vorangegangenen Durchrechnungszeitraums von einem Halbjahr berechnet. Liegt der auf diese Weise festgestellte <strong>Anteil \u00fcber 20 %<\/strong>, soll von der FMA eine individuelle Beurteilung vorgenommen werden, ob die Kreditvergabe des Instituts den genannten regulatorischen Vorgaben entspricht.<\/p>\n<p>Ob die Vergabe von privaten Wohnimmobilienfinanzierungen den internen Richtlinien entspricht, insbesondere die korrekte Anwendung der Ausnahmeregelungen, wird hingegen von der Internen Revision des Kreditinstituts \u00fcberpr\u00fcft.<\/p>\n<p><strong>Fazit<\/strong><\/p>\n<p>Von der Ausgestaltung der konkreten Rechtsgrundlage und deren rechtlicher Qualit\u00e4t abgesehen werden sich f\u00fcr Kreditgeber und Kreditnehmer in Bezug auf private Wohnimmobilienfinanzierungen somit auch nach Auslaufen der KIM-V keine allzu gro\u00dfen \u00c4nderungen ergeben.<\/p>\n<p>Wir stehen Ihnen gerne f\u00fcr die Pr\u00fcfung und Beurteilung der Kriterien f\u00fcr eine solide Vergabe von Wohnimmobilienkrediten im Einzelfall zur Verf\u00fcgung!<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Kontakt:<\/p>\n<p>RA Dr. Daniel Tamerl: <a href=\"mailto:tamerl@chg.at\">tamerl@chg.at<\/a><\/p>\n<p>Leiter der Praxisgruppe Banking &amp; Finance<\/p>\n<p>CHG Czernich Haidlen Gast &amp; Partner Rechtsanw\u00e4lte<\/p>\n<p>Bozner Platz 4 \u2013 6020 Innsbruck<\/p>\n<p>Tel.: 0512-567373 Fax: 0512-567373 -15<br \/>\n<a href=\"mailto:office@chg.at\">office@chg.at<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.chg.at\">www.chg.at<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der Artikel beleuchtet die regulatorischen Entwicklungen nach der KIM-V und die Auswirkungen des aktuellen FMA-Rundschreibens.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":26883,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"inline_featured_image":false},"categories":[108,8,9],"tags":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.8 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Private Wohnkredite: Die KIM-Verordnung geht, strenge Vergabestandards bleiben - CHG Czernich Rechtsanw\u00e4lte \u2013 Wir bewegen Wirtschaft<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Der Artikel beleuchtet die regulatorischen Entwicklungen nach der KIM-V und die Auswirkungen des aktuellen FMA-Rundschreibens.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"CHG\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"CHG\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"CHG Czernich Rechtsanw\u00e4lte \u2013 Wir bewegen Wirtschaft\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2025-07-07T06:31:35+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.chg.at\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/pexels-rdne-8293771-scaled-e1751869478223.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"2560\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1414\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Selina Reichholf\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Written by\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Selina Reichholf\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Est. reading time\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"6 minutes\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/\"},\"author\":{\"name\":\"Selina Reichholf\",\"@id\":\"https:\/\/www.chg.at\/en\/#\/schema\/person\/1a03a341ca78135e646a1e10d229c9f5\"},\"headline\":\"Private Wohnkredite: Die KIM-Verordnung geht, strenge Vergabestandards bleiben\",\"datePublished\":\"2025-07-07T06:31:35+00:00\",\"dateModified\":\"2025-07-07T06:31:35+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.chg.at\/en\/private-wohnkredite-die-kim-verordnung-geht-strenge-vergabestandards-bleiben\/\"},\"wordCount\":1022,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.chg.at\/en\/#organization\"},\"articleSection\":[\"Banking &amp; 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