{"id":27249,"date":"2025-09-22T08:50:04","date_gmt":"2025-09-22T06:50:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chg.at\/?p=27249"},"modified":"2025-09-22T08:51:51","modified_gmt":"2025-09-22T06:51:51","slug":"mietrechtsreform-2026-neue-regelungen-fuer-freie-und-geregelte-mietverhaeltnisse-im-ministerrat-beschlossen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.chg.at\/en\/mietrechtsreform-2026-neue-regelungen-fuer-freie-und-geregelte-mietverhaeltnisse-im-ministerrat-beschlossen\/","title":{"rendered":"Mietrechtsreform 2026: Neue Regelungen f\u00fcr freie und geregelte Mietverh\u00e4ltnisse im Ministerrat beschlossen"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\"> \n#cmsmasters_row_6a04dd8c59ecb4_72558051 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 30px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a04dd8c59ecb4_72558051 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 30px; \n} \n\n \n#cmsmasters_row_6a04dd8c5a13f9_19806575 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-top: 0px; \n} \n\n#cmsmasters_row_6a04dd8c5a13f9_19806575 .cmsmasters_row_outer_parent { \n\tpadding-bottom: 50px; \n} \n\n<\/style><div id=\"cmsmasters_row_6a04dd8c59ecb4_72558051\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<h1><span lang=\"DE\" style=\"color: #d43555;\">Mietrechtsreform 2026: Neue Regelungen f\u00fcr freie und geregelte Mietverh\u00e4ltnisse im Ministerrat beschlossen<\/span><\/h1>\n<p>von <em>RA Mag. Dr. <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/mario-kathrein\/\">Mario Kathrein<\/a>, LL.M., RAA Dr. <a href=\"https:\/\/www.chg.at\/profile\/niklas-schneider\/\">Niklas Schneider<\/a><\/em><\/p>\n<p>Mit einem umfassenden Beschluss des Ministerrats reagiert die Bundesregierung auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die nun vorgelegten \u00c4nderungen bringen sowohl f\u00fcr Mieter:innen als auch f\u00fcr Vermieter:innen wichtige Neuerungen \u2013 insbesondere im Hinblick auf Indexanpassungen, Befristungen und die R\u00fcckforderung \u00fcberh\u00f6hter Mietzahlungen.<\/p>\n<p><strong>Mietpreisbremse im freien Mietmarkt<\/strong><\/p>\n<p>Es wird nunmehr auch der freie Mietmarkt gesetzlich reguliert:<\/p>\n<p>Steigt die Inflation zwischen zwei Jahren um mehr als 3 %, darf der \u00fcbersteigende Teil der Teuerung nur zur H\u00e4lfte auf die Miete \u00fcberw\u00e4lzt werden.<\/p>\n<p><u>Beispiel:<br \/>\n<\/u>Betr\u00e4gt die Inflation 6 %, darf die Miete maximal um 4,5 % erh\u00f6ht werden (3 % + 50 % von 3\u00a0%).<\/p>\n<p>Diese Regelung soll ab dem Jahr 2026 auch f\u00fcr bestehende Mietverh\u00e4ltnisse gelten. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienh\u00e4user.<\/p>\n<p><strong> Neue Vorgaben zur Wertsicherung<\/strong><\/p>\n<p>Au\u00dferdem wird die M\u00f6glichkeit zur Mietzinsanpassung weiter eingeschr\u00e4nkt. K\u00fcnftig ist nur mehr eine Indexanpassung pro Jahr zul\u00e4ssig. Die fr\u00fchestm\u00f6gliche Erh\u00f6hung darf nicht vor dem 1. April eines Jahres erfolgen.<\/p>\n<p><strong> Verl\u00e4ngerung der Mindestbefristung<\/strong><\/p>\n<p>Ab dem 1. J\u00e4nner 2026 soll eine gesetzliche Anpassung in Kraft treten, die die Mindestdauer befristeter Mietvertr\u00e4ge betrifft. K\u00fcnftig wird f\u00fcr Verl\u00e4ngerungen und Neuabschl\u00fcsse eine Mindestbefristung von f\u00fcnf Jahren gelten. Ausgenommen von dieser Regelung sind sogenannte \u201ekleine Vermieterinnen und Vermieter\u201c (C2C-Bereich), f\u00fcr die weiterhin eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgesehen ist.<\/p>\n<p><strong> Neue Regelung f\u00fcr Gesch\u00e4ftsraummieten<\/strong><\/p>\n<p>F\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten gelten ab 2026 folgende \u00c4nderungen: Der anzuwendende Index zur Mietwertsicherung muss ausdr\u00fccklich im Vertrag vereinbart werden. In der Regel wird dies der Verbraucherpreisindex (VPI) sein, es kommen aber auch andere Indizes (wie beispielsweise der Baukostenindex) in Betracht. Fehlt eine Einigung, kommt eine gesetzliche R\u00fcckfallregelung zur Anwendung, um Regelungsl\u00fccken zu vermeiden.<\/p>\n<p><strong> Verl\u00e4ngerung der Mietpreisbremse im geregelten Bereich<\/strong><\/p>\n<p>F\u00fcr Mietverh\u00e4ltnisse im geregelten Bereich (v.\u202fa. Altbauten und Gemeindewohnungen) sollen folgende Obergrenzen gelten:<\/p>\n<ul>\n<li>Im Jahr 2026: Deckelung der Mietzinserh\u00f6hung mit max. 1%<\/li>\n<li>Im Jahr 2027: Deckelung der Mietzinserh\u00f6hung mit max. 2%<\/li>\n<li>Ab 2028 sollen auch hier dieselben Regeln wie im freien Markt Anwendung finden<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong> \u00d6kologische Sanierung des Altbestandes<\/strong><\/p>\n<p>Die Bundesregierung k\u00fcndigt zudem Ma\u00dfnahmen zur thermischen Sanierung und Dekarbonisierung des Geb\u00e4udebestands an. Eine Expertengruppe wird bis Mitte 2026 Vorschl\u00e4ge zur fairen und sozial ausgewogenen Kostenverteilung und zu wirtschaftlichen Anreizen f\u00fcr Vermieter:innen erarbeiten. Dadurch soll die Durchf\u00fchrung derartiger Ma\u00dfnahmen im Ergebnis wirtschaftlich attraktiver werden als deren Unterlassung und somit die \u00f6kologische Sanierung des Altbestandes vorangetrieben werden.<\/p>\n<p><strong> Verk\u00fcrzte R\u00fcckforderungsfrist f\u00fcr \u00fcberh\u00f6hte Mieten<\/strong><\/p>\n<p>Als Reaktion auf die j\u00fcngsten Entscheidungen der H\u00f6chstgerichte soll eine R\u00fcckforderungsgrenze eingef\u00fchrt werden: K\u00fcnftig k\u00f6nnen zu viel bezahlte Mieten nur noch f\u00fcnf Jahre r\u00fcckwirkend geltend gemacht werden \u2013 bisher waren es unter Umst\u00e4nden bis zu 30 Jahre. Diese Neuregelung tritt zeitgleich mit der Mietrechtsreform 2026 in Kraft.<\/p>\n<p>Unserer Einsch\u00e4tzung nach bringt diese Reform \u2013 sofern sie auch im nunmehr einzuleitenden parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren die erforderlichen Mehrheiten erlangt &#8211; erhebliche Ver\u00e4nderungen f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge in \u00d6sterreich mit sich. Dies sowohl im freien als auch im geregelten Bereich. Vermieter:innen sind gut beraten, bestehende Vertragsklauseln rechtzeitig zu pr\u00fcfen und gegebenenfalls anzupassen. F\u00fcr Mieter:innen ergeben sich neue Handlungsoptionen, insbesondere im Hinblick auf Mietpreisbegrenzungen und R\u00fcckforderungen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Sie haben Fragen zu den neuen Mietrechtsbestimmungen?<\/strong><\/p>\n<p>Unsere Kanzlei ber\u00e4t sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen umfassend zu:<\/p>\n<ul>\n<li>Vertragsgestaltung und -pr\u00fcfung<\/li>\n<li>Indexierungsklauseln<\/li>\n<li>R\u00fcckforderungsanspr\u00fcchen<\/li>\n<li>rechtssicherer Umsetzung der neuen gesetzlichen Vorgaben<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Kontaktieren Sie uns gerne f\u00fcr ein pers\u00f6nliches Beratungsgespr\u00e4ch.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div id=\"cmsmasters_row_6a04dd8c5a13f9_19806575\" class=\"cmsmasters_row cmsmasters_color_scheme_default cmsmasters_row_top_default cmsmasters_row_bot_default cmsmasters_row_boxed\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer_parent\">\n<div class=\"cmsmasters_row_outer\">\n<div class=\"cmsmasters_row_inner\">\n<div class=\"cmsmasters_row_margin\">\n<div class=\"cmsmasters_column one_first\">\n<div class=\"cmsmasters_text\">\n<p>Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M.: <a href=\"mailto:kathrein@chg.at\">kathrein@chg.at<\/a><\/p>\n<p>Rechtsanwalt in der Praxisgruppe Immobilienrecht<\/p>\n<p>CHG Czernich Haidlen Gast &amp; Partner Rechtsanw\u00e4lte<\/p>\n<p>Bozner Platz 4 \u2013 6020 Innsbruck<\/p>\n<p>Tel.: 0512-567373<br \/>\nFax: 0512-567373 -15<br \/>\n<a href=\"mailto:office@chg.at\">office@chg.at<\/a>\u00a0 <a href=\"http:\/\/www.chg.at\">www.chg.at<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mietpreisbremse, strengere Befristungen und neue R\u00fcckforderungsfristen \u2013 die Mietrechtsreform 2026 bringt weitreichende \u00c4nderungen f\u00fcr Mieter:innen und Vermieter:innen.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":26458,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"inline_featured_image":false},"categories":[8,100,9],"tags":[341,345,329,328,332,343,344,342],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v19.8 - 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