Abweichen des baulichen Zustands vom im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarten und verbücherten Zustand

von RAA Dr. Niklas Schneider

Aus dem Umstand, dass der tatsächliche bauliche Zustand eines Wohnungseigentumsobjekts vom im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarten und verbücherten Zustand abweicht (hier: zwei nicht miteinander verbundene Einzelwohnungen mit jeweils eigenen Eingängen statt einer Maisonettewohnung), folgt noch keine Verpflichtung des Wohnungseigentümers, den richtigen Bauzustand auf seine Kosten herzustellen. Dies ergibt sich aus einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung (5 Ob 142/25f) des Obersten Gerichtshofs (OGH).

Die Streitteile sind Wohnungseigentümer. Im Rahmen der Neubegründung des Wohnungseigentums, welche im Jahr 2019 erfolgte, wurde das Wohnungseigentumsobjekt der Beklagten, das damals noch ihrem Rechtsvorgänger gehörte, als Maisonettewohnung (übereinander liegende Räumlichkeiten, die mit einer Innenstiege verbunden sind und nur über einen Eingang verfügen) ausgewiesen. Der Rechtsvorgänger der Beklagten verpflichtete sich gegenüber der Klägerin vertraglich, einen dem Wohnungseigentumsvertrag entsprechenden Bauzustand herzustellen, setzte dies aber nicht um. Bei den zum Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Räumlichkeiten handelt es sich faktisch weiterhin um zwei selbstständige, nicht miteinander verbundene Einheiten mit eigenen Eingängen. Die Beklagten erwarben das Wohnungseigentumsobjekt in diesem Zustand.

Im vorliegenden Verfahren begehrte die Klägerin von den Beklagten die Unterlassung der Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts im aktuellen Bauzustand bzw hilfsweise die Herstellung des Zustandes entsprechend dem Nutzwertgutachten auf eigene Kosten.

Während das Erstgericht dem Unterlassungsbegehren stattgab, wies das Berufungsgericht sowohl das Haupt- als auch das Eventualbegehren ab. Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums sei keine aktive Verpflichtung verbunden, den dem verbücherten Wohnungseigentum entsprechenden Bauzustand auf eigene Kosten herzustellen. Aus dem sachenrechtlichen bzw gesellschaftsähnlichen Verhältnis der Wohnungseigentümer lasse sich nur eine Duldungspflicht und eine anteilige Kostentragungspflicht ableiten. Der OGH billigte diese Beurteilung und wies die Revision der Klägerin mangels erheblicher Rechtsfrage zurück.

Allein mit dem Erwerb des Wohnungseigentums ist – losgelöst von der Erfüllung vertraglicher Pflichten – nicht die Verpflichtung verbunden, den der Wohnungseigentumsbegründung entsprechenden Bauzustand aktiv auf eigene Kosten herzustellen. Eine vom verbücherten Wohnungseigentum oder den gesetzlichen Vorgaben abweichende bauliche Gestaltung führt nicht ohne Weiteres dazu, dass dem Miteigentümer die zugestandene ausschließliche Nutzung untersagt werden kann; dem stehen grundsätzlich dessen (mit-)eigentumsrechtliche und schuldrechtliche Nutzungsrechte entgegen. Ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung lässt sich auch nicht allein daraus ableiten, dass die tatsächliche Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts nicht dem verbücherten Wohnungseigentum entspricht und/oder dieses allenfalls mangels baulicher Abgeschlossenheit nicht wohnungseigentumstauglich iSd § 2 Abs 2 WEG ausgestaltet ist.