Der Erwerb eines Grundstückes

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstückes ist auf folgende Aspekte das Hauptaugenmerk zu legen: Zunächst ist die jeweilige Widmung des Grundstückes iSd Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) zu betrachten. Für die Realisierung Ihres Bauprojektes bzw. die Änderung des Verwendungszweckes regelt der Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde den zulässigen Verwendungszweck. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Umwidmung einer Fläche.

Gemäß § 11 Tiroler Grundverkehrsgesetz (TGVG) müssen unbebaute Baugrundstücke allgemein binnen zehn Jahren bebaut werden. Für Baugrundstücke im Gewerbe- und Industriegebiet iSd § 39 TROG beträgt die Frist hingegen 20 Jahre. Wird diese Frist nicht eingehalten, sieht der Gesetzgeber die Zwangsversteigerung vor, welcher jedoch durch einen weiteren Übertragungsakt entgangen werden kann.

Beim Grunderwerb sind Bürger von EU- und EWR-Mitgliedstaaten Inländern gleichgestellt. So genügt beim Erwerb von Baugrundstücken die Anzeige des Eigentumserwerbs bei der Grundverkehrsbehörde. Bei Drittstaatsangehörigen ist hingegen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung notwendig.

Gerade in Tirol ist der Umstand zu beachten, dass der Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken immer der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf. Beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke kommt, wenn der Erwerber kein Landwirt ist, die sogenannte Interessentenregelung gemäß § 7a TGVG zur Anwendung. Ist der Käufer kein Landwirt im Sinne des TGVG, werden ansässige Landwirte bevorzugt und können das Grundstück quasi als Vorkaufsberechtigte zu ortsüblichen Konditionen (Schätzpreis eines Gutachters der Agrarbehörde des Landes Tirol) erwerben.

Sollte das Grundstück bebaut sein, ist darauf zu achten, dass sich der aktuelle Bebauungsstand auch mit dem ursprünglich bewilligten Bauvorhaben deckt. Abweichungen in der tatsächlichen Umsetzung können dazu führen, dass es sich um einen sogenannten „Schwarzbau“ handelt, zu welchem im schlimmsten Fall die Behörde einen Abbruchauftrag erteilt. Ebenfalls ist darauf zu achten, dass die Nutzung einer Liegenschaft zu Erholungszwecken (Freizeitwohnsitz) nur nach entsprechender behördlicher Bewilligung zulässig ist. Ansonsten droht die Untersagung der Nutzung per Bescheid und eine Geldstrafe bis zu EUR 40.000 (§ 13a Abs 3 TROG).

Darüber hinaus kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass vor dem Erwerb eines unbebauten Grundstückes die Frage der Zufahrt oder der Leitungsrechte nicht hinreichend geklärt ist. Weniger offensichtlich sind Aspekte im Zusammenhang mit etwaigen Kontaminationen oder Altlasten, die den Wert der Liegenschaft immens beeinträchtigen können oder auch die Frage, ob die Liegenschaft in Gefahrenzonen (Wildbach, Lawinen etc.) liegt. Hier ist eine genaue Prüfung der Liegenschaft besonders wichtig, wie eben auch die Regelungen zur Haftung und Gewährleistung im Vertrag.

Ferner ist bei jeder Immobilientransaktion der Grundbuchsstand (und die Urkundensammlung) genauestens zu prüfen. Insbesondere finden sich jeweils im C-Blatt (Lastenblatt) die auf dieser Liegenschaft haftenden Lasten (wie Pfandrechte, Leibrenten, Dienstbarkeiten, Bauverbote, Vorkaufsrechte etc.). Allgemein gilt der Publizitätsgrundsatz, sprich alle Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, beispielsweise ein in den Lasten nicht verbüchertes Geh- und Fahrrecht, muss der Erwerber bei Unkenntnis nicht dulden. Diesfalls muss der Erwerber aber gutgläubig sein. Somit ist eine genaue Besichtigung des Grundstücks daher ebenso wie die Prüfung des Grundbuchs samt den zugehörigen Urkunden von zentraler Bedeutung.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung

Anders stellt sich die Situation beim Erwerb einer Eigentumswohnung dar. Hier regeln das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der jeweilige Wohnungseigentumsvertrag die Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern.

Die genaue Prüfung des Wohnungseigentumsvertrages ist unerlässlich. Dort können nämlich unter anderem individuelle Abrechnungsmodalitäten abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen oder bestimmte Benützungsregelungen für Allgemeinflächen vorgesehen sein. Sofern keine abweichende Regelung besteht, sind die Aufwendungen für die Liegenschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Abweichenden Aufteilungsschlüssel oder abweichende Abrechnungseinheiten werden oft für bestimmte Gebäudekörper oder Liegenschaftsteile vorgesehen. Zu denken wäre daran, dass die laufenden (Betriebs-)Kosten für die Tiefgarage nur von den Eigentümern der Abstellplätze oder die Kosten eines Liftes nur von jenen Eigentümern, welche diesen auch benützen können, getragen werden.

Bis zur WEG-Novelle 2002 wurden Garagen, Abstellplätze, Kellerabteile etc. für gewöhnlich nicht als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte parifiziert. Diesfalls sind sie Zubehör zum eigentlichen Wohnungseigentumsobjekt, beispielsweise der Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten. Folglich können bei älteren Objekten Kfz-Abstellplätze nicht ohne weitere Zwischen-schritte isoliert veräußert werden. Insbesondere ist der Wohnungseigentumsvertrag auch dahingehend genauestens zu prüfen, ob die Zuordnung einzelner Zubehörobjekte korrekt erfolgt ist und es sich bei vermeintlichen Zubehörobjekten nicht um Allgemeinflächen handelt, welche fälschlicherweise im Kauf-vertrag mitübertragen werden.

Nach § 5 Abs. 1 WEG können nicht mehr als zwei natürliche Personen gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Somit können auch zwei Personen bei einem Wohnungseigentumsobjekt gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch verbüchert werden. Sie müssen in keinem Naheverhältnis stehen. Über ihre Anteile kann nicht getrennt verfügt werden. Diese können nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden. Wollen mehr als zwei Personen ein Wohnungseigentumsobjekt gemeinsam erwerben, dann ist das beispielsweise über eine dazwischengeschaltete Gesellschaft möglich.

Selbst nach dem Erwerb einer Wohnung bestehen für den Eigentümer einige Fallstricke. So bestehen insbesondere Schranken hinsichtlich der zulässigen Verwendung des Wohnungseigentumsobjektes. Zum einen sind vor allem die landesgesetzlichen Vorschriften zu beachten, insbesondere das Tiroler Raumordnungsgesetz. Zum anderen ist auch der jeweilige Wohnungseigentumsvertrag heranzuziehen. Die Verwendung einer Wohnung als Geschäftslokal oder die Vermietung über Airbnb etc. kann eine unzulässige Nutzung darstellen, wenn die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen (insbesondere Flächenwidmung) sowie der Wohnungseigentumsvertrag (über den Verwendungszweck) dies nicht zulassen.

Die Rolle des Treuhänders

Der Treuhänder dient dem Interessensausgleich beider Vertragsparteien. Um für beide Parteien völlige Sicherheit (das Zug um Zug Prinzip) gewährleisten zu können, wird der Kaufpreis vom Käufer zunächst auf ein eigens eingerichtetes Treuhandkonto überwiesen. Das Geld gelangt erst dann in die Verfügungs-macht des Verkäufers, wenn das Eigentumsrecht des Käufers entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag (zB lastenfrei) im Grundbuch einverleibt wurde. Erst durch die Zwischenschaltung des Treuhänders trägt keine Vertragspartei das Risiko, in Vorleistung gehen zu müssen.

Zur Absicherung des treuhändig anvertrauten Geldes wurde von der Tiroler Rechtsanwaltskammer bereits 1995 das Anwaltliche Treuhandbuch geschaffen. Dadurch besteht zudem ein Versicherungsschutz der auf den Treuhandkonten verwahrten Gelder, gegen widerrechtliche Zugriffe des Rechtsanwaltes.

Immobilienertragsteuer

Aus Verkäuferperspektive gilt es zu erörtern, ob Immobilienertragsteuer (ImmoESt) abzuführen ist. Dies ist grundsätzlich bei jedem entgeltlichen Erwerb der Fall, also nicht bei Schenkungen oder Erbschaften. Abzustellen ist auf den letzten entgeltlichen Erwerb: Falls die Liegenschaft vor dem 31.03.2002 an-geschafft wurde, wird die ImmoESt auf Basis des Verkaufspreises pauschaliert: Entweder mit 4,2 % des Verkaufspreises oder, sofern die Liegenschaft nach dem 31.12.1987 derart umgewidmet wurde, dass nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine erstmalige Bebauung möglich war, mit 18 % des Verkaufspreises.

Bei einem Erwerb nach dem 31.03.2002, ist der Differenzbetrag zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 30 % zu besteuern. Die Anschaffungskosten sind unter Berücksichtigung diverser Kosten zu ermitteln.

Der Verkauf einer Liegenschaft kann unter Umständen von der ImmoESt ausgenommen sein, etwa wenn die Liegenschaft dem Verkäufer mehrere Jahre als Hauptwohnsitz diente. Ebenso sind Einkünfte aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, sofern sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben, von der Besteuerung ausgenommen. Hier sind eine Reihe von gesetzlichen Bestimmungen auf den konkreten Einzelfall anzuwenden. Daher muss die Berechnung der ImmoESt immer im konkreten Fall erfolgen.

Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beträgt 3,5 % des Wertes der Gegenleistung (Achtung: das muss nicht zwingend der Kaufpreis sein) und fällt bei allen Liegenschaftstransaktionen an (egal ob Grundstück oder Wohnung). Die GrESt fällt – im Gegensatz zur ImmoESt – auch dann an, wenn ein unentgeltlicher Erwerb vorliegt. Diesfalls gibt es aber eine doppelte Begünstigung: Die GrESt wird dann vom Grundstückswert berechnet. Dieser ist idR (deutlich) geringer als der Verkehrswert. Ferner beträgt die Steuer beim unentgeltlichen Erwerb 0,5 % für die ersten EUR 250.000, 2 % für die nächsten EUR 150.000 und darüber hinaus 3,5 %. Übertragungen unter den im Gesetz vorgesehenen nahen An-gehörigen gelten immer als unentgeltlich.

Die grundbücherliche Eintragungsgebühr beträgt 1,1 % vom Wert des einzutragenden Rechts. Bei begünstigten Erwerbsvorgängen, wie Schenkungen im Familienkreis oder gesellschaftsrechtlichen Umgründungsvorgängen, ist die Eintragungsgebühr grundsätzlich vom (günstigeren) dreifachen Einheitswert zu berechnen.

Sonstiges

Zu beachten sind zusätzlich vor allem Kosten für notarielle oder gerichtliche Beglaubigungen, Löschung und Eintragung von Pfandrechten, Maklerprovisionen sowie die Kosten für die Vertragserrichtung.

Eine konkrete Kostenkalkulation kann nur anhand des jeweiligen Einzelfalles vorgenommen werden. Aus Faustregel haben sich für eine grobe Schätzung der Kaufnebenkosten in Summe rund 10 % des Kaufpreises etabliert. Die Kaufnebenkosten sollten Sie daher beim Immobilienerwerb bei Ihrer finanziellen Planung jedenfalls berücksichtigen.