Kategorie: PGI-Newsletter

Mit 1. Juli 2026 ist die temporäre Gebührenbefreiung für Grundbuchseintragungen bei dringendem Wohnbedürfnis ausgelaufen. Mittlerweile fallen Eintragungsgebühren somit wieder in voller gesetzlicher Höhe an. Darüber hinaus ist maßgeblich, dass die Gebührenbefreiung selbst im Falle einer ursprünglich berechtigten Inanspruchnahme nachträglich wegfallen kann. Dies ist der Fall, wenn das Eigentumsrecht an der Liegenschaft innerhalb von fünf Jahren aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis nachträglich wegfällt. Solche Umstände sind dem Grundbuchsgericht innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt anzuzeigen.

Mit 1. Juli 2026 trat eine Novelle zum Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) in Kraft. Anlass dafür ist die Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden („EU-Gebäuderichtlinie“). Die Richtlinie soll die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern und den Gebäudesektor klimafreundlicher gestalten. Dieses Ziel soll unter anderem durch mehr Transparenz über die Energieeffizienz von Gebäuden erreicht werden. Vor diesem Hintergrund werden die inhaltlichen Anforderungen von Energieausweisen und die Pflichten zur Vorlage eines solchen erweitert und angepasst.

Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass ein einzelner Mitmieter als „Abnehmer“ im Sinne des Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetzes gilt und daher auch ohne Mitwirkung der übrigen Mitmieter eine Heizkostenabrechnung sowie die Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile verlangen kann. Da in solchen Verfahren keine notwendige Streitgemeinschaft besteht, ist es auch nicht erforderlich, dass alle Mitmieter gemeinsam einen Antrag stellen.

Aus dem Umstand, dass der tatsächliche bauliche Zustand eines Wohnungseigentumsobjekts vom im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarten und verbücherten Zustand abweicht (hier: zwei nicht miteinander verbundene Einzelwohnungen mit jeweils eigenen Eingängen statt einer Maisonettewohnung), folgt noch keine Verpflichtung des Wohnungseigentümers, den richtigen Bauzustand auf seine Kosten herzustellen.

Der sogenannte „Arbeitswohnsitz“ wurde lange genutzt, um die Einstufung als Freizeitwohnsitz zu vermeiden, fand jedoch in der bisherigen Rechtsprechung meist keine Anerkennung. Eine neue Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs könnte diese Sichtweise teilweise ändern und hat bereits gesetzgeberische Anpassungen in Tirol angestoßen.

Der sogenannte „Arbeitswohnsitz“ wurde lange genutzt, um die Einstufung als Freizeitwohnsitz zu vermeiden, fand jedoch in der bisherigen Rechtsprechung meist keine Anerkennung. Eine neue Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs könnte diese Sichtweise teilweise ändern und hat bereits gesetzgeberische Anpassungen in Tirol angestoßen.

Die neue EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Mitgliedstaaten, ihre Gebäude bis 2050 emissionsfrei zu machen, was in Tirol zu umfassenden gesetzlichen Änderungen im Bau- und Immobilienbereich führt. Künftig gelten strengere Energieeffizienzvorgaben für Neu- und Bestandsgebäude, ergänzt durch Maßnahmen wie Solarpflichten, Renovierungspässe und neue Kontrollsysteme.

Mit § 879a ABGB und dem seit 01.01.2026 geltenden ZIAG werden die Kriterien zur Beurteilung der Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen präzisiert, wobei unter bestimmten Umständen auch vergangene Indizes zulässig sind und Mietverträge zudem von der bisherigen Zweimonatsbeschränkung für Entgeltanpassungen ausgenommen werden.

Das 5. MILG erhöht seit 01.01.2026 für MRG-Wohnungsmietverträge die Mindestbefristung auf fünf Jahre bei unternehmerischen Vermietern (sonst drei Jahre), macht zu kurze Befristungen unwirksam und regelt die automatische Verlängerung befristeter Verträge neu.

Mit dem 5. MILG gilt ab 01.01.2026 in Österreich erstmals eine gesetzliche Deckelung auch für wertsicherungsbedingte Mietzinserhöhungen im freien Mietmarkt bei MRG-Mietverhältnissen, wobei Anpassungen nur einmal jährlich zum 1. April und grundsätzlich bis 3 % (darüber hinaus nur zur Hälfte) zulässig sind. Für Vollanwendungsfälle des MRG gelten 2026 und 2027 noch strengere Obergrenzen (1 % bzw. 2 %), zudem wurden Regeln zur Parallelrechnung von Wertsicherung und gesetzlichen Grenzen sowie zur eingeschränkten Rückforderung überhöhter Mieten neu festgelegt.

Ab 1. Jänner 2026 tritt in Österreich eine umfassende Mietrechtsreform in Kraft, die u. a. längere Mindestbefristungen, Mietpreisbremsen und neue Regeln zu Rückforderungsansprüchen bringt und damit mehr Modernisierung, Planbarkeit und leistbares Wohnen sichern soll.

Der OGH stellte 2025 klar, dass ein Mieter bei Schlüsselverlust nur dann für den Austausch der Schlösser zahlen muss, wenn eine vom Vermieter nachzuweisende Missbrauchsgefahr besteht, was im konkreten Fall nicht belegt werden konnte.

Ein Wohnungseigentümer darf Änderungen an seiner Einheit grundsätzlich selbst auf eigene Kosten vornehmen, benötigt aber die Zustimmung aller anderen Eigentümer, wenn schutzwürdige Interessen betroffen sind; ein gerichtlicher Zustimmungsersatz scheitert, wenn die Änderung – wie im Fall eines Balkoneinbaus – nicht verkehrsüblich ist und die Mehrheit vergleichbarer Objekte keine ähnliche Maßnahme aufweist.

Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen dienen der Erhaltung des realen Mietzinses, unterliegen jedoch strengen gesetzlichen und höchstgerichtlichen Vorgaben, insbesondere im Konsumentenschutzbereich, sodass unzulässige Klauseln, wie etwa einseitige Anpassungen oder veraltete Indexbezüge, zur Teil- oder Gesamtnichtigkeit führen können und Vermieter daher oft nur den ursprünglich vereinbarten Mietzins ohne Wertanpassung geltend machen können.