Erfolgte Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung und Änderung der Wiener Bauordnung

von RAA Dr. Niklas Schneider und RA Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M. LL.B.

Damit eine touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungseigentumsobjekten rechtlich zulässig ist, sind sowohl zivilrechtliche als auch öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten.

In zivilrechtlicher Hinsicht ist vor allem zu prüfen, ob dies wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist. In öffentlich-rechtlicher Hinsicht muss die Nutzung im Einklang mit den jeweils einschlägigen Bundes- und Landesgesetzen stehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat ausgesprochen, dass die Novelle der Wiener Bauordnung aus dem Jahr 2023 keine Unwirksamkeit der erteilten wechselseitigen uneingeschränkten und unbefristeten Zustimmung der Wohnungseigentümer zur touristischen Kurzzeitvermietung zur Folge habe (OGH 12.03.2026, 5 Ob 172/25t).

In den jeweiligen Anlassfällen stimmten sämtliche Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag einer touristischen Kurzzeitvermietung sämtlicher Wohnungen vorab wechselseitig uneingeschränkt und unbefristet zu. In weiterer Folge kam es durch die Novelle der Wiener Bauordnung im Jahr 2023 zu einer baurechtlichen Einschränkung. Demnach ist eine Kurzzeitvermietung von mehr als 90 Tagen pro Jahr nur mehr mit behördlicher Ausnahmebewilligung möglich, wobei diese Ausnahmebewilligung bei mehr als der Hälfte der betroffenen Nutzungseinheiten zu versagen ist.

Laut Ansicht des OGH habe diese Gesetzesänderung jedoch nicht die Unwirksamkeit der vertraglichen Zustimmung zur Folge. Vielmehr resultiere daraus, dass die vertraglich uneingeschränkte Nutzung nur auf die Hälfte der Nutzungseinheiten und auf die Dauer der befristet erteilten Ausnahmebewilligung eingeschränkt sei.

Ein jeder (der touristischen Kurzzeitvermietung ursprünglich zustimmender) Wohnungseigentümer sei damit verpflichtet, seiner Zustimmung zur Erlangung einer behördlichen Ausnahmebewilligung zu erteilen. Sollte die Zustimmung entgegen dieser Verpflichtung dennoch nicht erteilt werden, wäre diese gerichtlich im streitigen Verfahren durchzusetzen.

Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes sei nach Ansicht des OGH darin nicht zu erblicken, weil jeder Antrag anhand der im jeweiligen Zeitpunkt der Antragstellung gegebenen Voraussetzungen zu prüfen und zu beurteilen sei.