Merkantile Wertminderung bei Immobilien

von RAA Dr. Niklas Schneider

Die „merkantile Wertminderung“ ist jener Schaden, der einem Geschädigten auch nach einer vollständigen und fachgerechten Reparatur der beschädigten Sache verbleibt. Der Grund dafür liegt darin, dass potenzielle Käufer gegenüber einer bereits beschädigten und reparierten Sache meist eine gewisse Zurückhaltung haben und daher lediglich zur Bezahlung eines geringeren Preises bereit sind. Häufig ist dieses Problem bei Unfallfahrzeugen festzustellen.

Bei Immobilien beschreibt der merkantile Minderwert jenen Schaden, der sich trotz vollständiger Sanierung aus dem verminderten Marktwert der Immobilie ergibt, weil das Käuferpublikum für eine Immobilie mit „Schadenshistorie“ eine geringere Kaufbereitschaft aufweist. Dieser Schaden kann auch neben den tatsächlich angefallenen Reparaturkosten geltend gemacht werden. Ausschlaggebend für den merkantilen Minderwert ist der Differenzbetrag zwischen dem Zeitwert im Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses und dem im reparierten Zustand. Der Geschädigte muss allerdings darlegen und beweisen, dass eine merkantile Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist.

Eine Ausnahme besteht unterhalb der sogenannten Bagatellgrenze – demnach gebührt kein Ersatz des merkantilen Minderwerts, wenn es sich um einen bloßen Bagatellfall handelt. Wo genau diese Grenze anzusiedeln ist, ist anhand der Umstände des Einzelfalls und den für das konkrete Käuferpublikum relevanten Faktoren zu beurteilen. Eine rein rechnerische Betrachtungsweise, wonach Reparaturkosten zumindest 10 % des Verkehrswerts der Liegenschaft erreichen müssten, wurde vom Obersten Gerichtshof (OGH) kürzlich zum wiederholten Male abgelehnt.

In der Praxis ist die Ermittlung des merkantilen Minderwerts von Immobilien daher mit einem erheblichen Maß an Unsicherheit verbunden. Das verdeutlicht erneut, wie entscheidend eine realistische Aufklärung und eine anwaltliche Einschätzung vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens sind.