Immobilienkredite: Neue Obergrenze für Vorfälligkeitsentschädigungen ab 2027

von Daniel Tamerl und Elisabeth Gschösser

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl I 62/2026) wird die zulässige Vorfälligkeitsentschädigung bei der vorzeitigen Rückzahlung von Hypothekar- und Immobilienkrediten neu geregelt. Ab 1. Jänner 2027 wird die bisherige Obergrenze bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von 1 % auf 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags angehoben.

Die Änderung betrifft Kreditverträge und sonstige Kreditierungen, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen bzw gewährt werden.

Bisherige Rechtslage

Verbraucher haben gemäß § 20 HIKrG grundsätzlich das Recht, einen Kredit jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen. In diesem Fall reduzieren sich die vom Verbraucher zu zahlenden Zinsen und die Kosten entsprechend.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Kreditgeber für die vorzeitige Rückzahlung eine angemessene und objektiv gerechtfertigte Entschädigung verlangen. Diese darf den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden finanziellen Nachteil des Kreditgebers nicht übersteigen.

Zusätzlich sieht § 20 Abs 3 HIKrG eine absolute Obergrenze vor: Beträgt der Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem vereinbarten Ablauf des Kreditvertrags höchstens ein Jahr, ist die Vorfälligkeitsentschädigung mit 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags begrenzt. Bei einer längeren Restlaufzeit beträgt die Obergrenze derzeit 1 %.

Anhebung der Obergrenze auf 3 %

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 wird die Obergrenze bei einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von 1 % auf 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags angehoben.

Die Grenze von 0,5 % bei einer Restlaufzeit von höchstens einem Jahr bleibt unverändert.

Die Neuregelung bedeutet allerdings nicht, dass Kreditgeber künftig pauschal eine Vorfälligkeitsentschädigung von 3 % verlangen können. Die Entschädigung muss weiterhin angemessen und objektiv gerechtfertigt sein und darf insbesondere den tatsächlich entstandenen finanziellen Nachteil des Kreditgebers nicht übersteigen. Die 3 %-Grenze bildet lediglich die neue gesetzliche Höchstgrenze.

Hintergrund der Änderung

Hintergrund der Neuregelung sind insbesondere langfristige Fixzinskredite. Nach den Gesetzesmaterialien kann die bisherige Begrenzung auf 1 % dazu führen, dass der bei einer vorzeitigen Rückzahlung entstehende Vermögensnachteil des Kreditgebers nicht vollständig ausgeglichen werden kann. Dieses Risiko wird bei der Festlegung der Kreditkonditionen berücksichtigt.

Durch die Anhebung auf 3 % soll eine stärkere Berücksichtigung tatsächlich erlittener Nachteile ermöglicht werden. Der Gesetzgeber erwartet sich davon insbesondere eine dämpfende Wirkung auf Fixzinssätze sowie die Möglichkeit längerer Fixzinsperioden.

Inkrafttreten und Handlungsbedarf

Die neue Regelung tritt mit 1. Jänner 2027 in Kraft. Sie ist auf Kreditverträge und sonstige Kreditierungen anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen bzw gewährt werden. Für bestehende Kreditverträge bleibt daher die bisherige Rechtslage maßgeblich.

Für Kreditinstitute empfiehlt es sich, insbesondere

• Kreditvertragsmuster,
• vorvertragliche Informationen,
• interne Vorgaben zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen sowie
• Prozesse und technische Systeme zur Abwicklung vorzeitiger Kreditrückzahlungen

 

rechtzeitig auf die neue Rechtslage zu überprüfen und erforderlichenfalls anzupassen.

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Abgrenzung zwischen Alt- und Neuverträgen sowie darauf zu legen, dass die neue 3 %-Grenze keine pauschale Vorfälligkeitsentschädigung darstellt.

Fazit

Mit der Anhebung der Obergrenze für Vorfälligkeitsentschädigungen von 1 % auf 3 % schafft der Gesetzgeber ab 2027 einen größeren Spielraum bei der vorzeitigen Rückzahlung von Hypothekar- und Immobilienkrediten. Die Änderung ist insbesondere für langfristige Fixzinsfinanzierungen von Bedeutung.

Banken sollten ihre Vertragsunterlagen und internen Prozesse rechtzeitig vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung überprüfen und anpassen.

Unser Team unterstützt Kreditinstitute gerne bei der rechtlichen Prüfung und praktischen Umsetzung der neuen Vorgaben.