Gesetzesnovelle zur Immobilienertragsteuer

von RAA Carlos Kammerlander

Das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 sieht unter anderem Änderungen bei der Immobilienertragsteuer vor und führt zu einer Erhöhung der effektiven Steuerbelastung bei der Veräußerung von sogenanntem Altvermögen. Unter Altvermögen werden Grundstücke verstanden, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden.

Diese Neuregelung gilt für Veräußerungen, bei denen das zugrunde liegende Rechtsgeschäft ab dem 1. Jänner 2027 abgeschlossen wird. Maßgeblich ist somit der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht etwa jener der Kaufpreiszahlung oder der grundbücherlichen Durchführung.

Bei Veräußerung derartiger Grundstücke wird für die Berechnung der Immobilienertragsteuer ein bestimmter Prozentsatz des Veräußerungserlöses pauschal als Anschaffungskosten angesetzt. Die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den pauschal angesetzten Anschaffungskosten bildet grundsätzlich den Veräußerungsgewinn und damit die Bemessungsgrundlage für die zu entrichtende Immobilienertragsteuer. Der Veräußerungsgewinn ist in weiterer Folge mit einem Steuersatz von 30 % zu versteuern.

 

Zur Steuerlast für Veräußerungen bis zum 31.12.2026:

Bei Grundstücken, die nicht bzw vor dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, galten bislang 86 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten. Der verbleibende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn von 14 % wurden mit einem Steuersatz von 30 % besteuert. Daraus ergab sich eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % (100 % – 86 % = 14 % –> 14 % × 30 % = 4,2 %).

Bei Grundstücken, die nach einem entgeltlichen Erwerb umgewidmet wurden, wobei die Umwidmung jedenfalls zeitlich nach dem 31. Dezember 1987 erfolgen musste, waren bislang 40 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten anzusetzen. Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Bei einem anwendbaren Steuersatz von 30 % ergab sich daraus eine effektive Steuerbelastung von 18 %.

Diese errechnet sich wie folgt: Vom Veräußerungserlös in Höhe von 100 % wurden die pauschalen Anschaffungskosten in Höhe von 40 % abgezogen. Der verbleibende steuerpflichtige Veräußerungsgewinn von 60 % wurde mit 30 % besteuert, sodass sich eine effektive Steuerbelastung von 18 % ergab (100 % – 40 % = 60 % –> 60 % × 30 % = 18 %).

 

Zur Steuerlast für Veräußerungen ab dem 01.01.2027:

Künftig gelten bei Grundstücken, die nach einem entgeltlichen Erwerb umgewidmet wurden, wobei die Umwidmung jedenfalls zeitlich nach dem 31. Dezember 1987 erfolgen muss, nur mehr 30 % des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten. Bei Grundstücken, die nicht bzw vor dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, sind nunmehr nur noch 80 % des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten anzusetzen. Da sich durch das Senken der pauschalen Anschaffungskosten der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn erhöht, steigt auch die effektive Steuerbelastung. Daraus resultiert im Ergebnis eine effektive Steuerbelastung von 21 % (bisher 18 %) bzw 6 % (bisher 4,2 %) (jeweils berechnet auf Basis des Veräußerungserlöses). Dies, obgleich der bisherige Steuersatz in Höhe von 30 % unverändert bleibt.

Es empfiehlt sich daher, eine ohnehin beabsichtigte Übertragung eines „Alt-Grundstücks“ rechtzeitig zu planen, sodass das zugrunde liegende Rechtsgeschäft noch im Jahr 2026 abgeschlossen werden kann. Daraus kann im Ergebnis – je nach Sachverhalt – eine erhebliche Steuerersparnis resultieren.