Mietzinsüberprüfung bei Vermieterwechsel

von RAA Ing. Felix Hollenstein, LL.M. LL.B. und RA Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M. LL.B.

Fällt eine Wohnung in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), kommt in aller Regel der sogenannte Richtwertmietzins zur Anwendung. Der höchstzulässige Hauptmietzins ergibt sich unter Anwendung der Voraussetzungen des § 16 Abs 1 bis 7 MRG.

Wird ein höherer Hauptmietzins verlangt, als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässig ist, kann der Mieter den überschreitenden Anteil rückwirkend zurückfordern (§ 16 Abs 8 MRG). Bei unbefristeten Mietverträgen muss dies binnen drei Jahren nach Abschluss der Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses erfolgen. Bei einem befristeten Mietverhältnis ist die Geltendmachung hingegen binnen sechs Monaten nach Auflösung des Mietvertrags erforderlich oder binnen sechs Monaten, nachdem das Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt wurde.

Wurden mehrere befristete Mietverträge aneinandergereiht, läuft diese Frist nicht ab, bis sechs Monate nach Ablauf der vereinbarten Befristungszeit des zuletzt befristeten Mietvertrags verstrichen sind oder aber ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen wird. Verstreicht die Frist ungenutzt, ist der Anspruch präkludiert. Das heißt, er kann nicht mehr geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist bei befristeten Mietverhältnissen beträgt zehn Jahre. Dabei liegt es auf der Hand, dass über diesen Zeitraum unter Umständen erhebliche Beträge zusammenkommen. Grund für diese Fristenregelung ist folgende Annahme: Ein Mieter steht bis zum Ende eines Mietverhältnisses (oder bis ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt) derart unter Druck, dass er kaum den Rechtsweg gegen den Vermieter bestreiten wird, um zu viel bezahlten Hauptmietzins geltend zu machen.

Diese Regelung führt zu erheblichen Risiken für Vermieter eines Mietgegenstands im Vollanwendungsbereich des MRG. Dieses Risiko wurde durch die zuletzt veröffentlichte Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH 30.07.2026, 5 Ob 46/26i) noch einmal um eine Facette erweitert. An der oben dargestellten Zusammenrechnung mehrerer aneinandergereihter befristeter Mietverträge ändert nämlich nach dem OGH auch ein Wechsel in der Person des Vermieters (also beispielsweise ein Verkauf der Wohnung) nichts. Begründend führt der OGH dazu aus, dass ein Erwerber einer Wohnung von Gesetzes wegen mit dem Zeitpunkt der Einverleibung seines Eigentums im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag eintrete. Der Inhalt des Schuldverhältnisses werde dadurch nicht geändert. Tritt der Erwerber daher in einen befristeten Mietvertrag ein, ändere sich an der Drucksituation aus Sicht des Mieters nichts. Solange sich der Mieter in dieser Drucksituation befinde, könne auch die oben beschriebene Frist nicht ablaufen. Bereits die bloße Bereitschaft eines Mieters das Gericht anzurufen, könne nämlich dazu führen, dass der neue Eigentümer den Mietvertrag nicht verlängert.

Für Vermieter empfiehlt es sich daher, die Zulässigkeit des angestrebten Hauptmietzinses bereits vor Abschluss eines Mietvertrags prüfen zu lassen. So können spätere Rückforderungsansprüche und damit verbundene erhebliche finanzielle Risiken möglichst früh erkannt und vermieden werden. Auch ein Verkauf der Liegenschaft beseitigt diese Risiken nicht. Gerne stehen wir Ihnen dabei beratend zur Seite.