Mietrechtsreform 2026: Neue Regelungen für freie und geregelte Mietverhältnisse im Ministerrat beschlossen

von RA Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M., RAA Dr. Niklas Schneider

Mit einem umfassenden Beschluss des Ministerrats reagiert die Bundesregierung auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die nun vorgelegten Änderungen bringen sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen wichtige Neuerungen – insbesondere im Hinblick auf Indexanpassungen, Befristungen und die Rückforderung überhöhter Mietzahlungen.

Mietpreisbremse im freien Mietmarkt

Es wird nunmehr auch der freie Mietmarkt gesetzlich reguliert:

Steigt die Inflation zwischen zwei Jahren um mehr als 3 %, darf der übersteigende Teil der Teuerung nur zur Hälfte auf die Miete überwälzt werden.

Beispiel:
Beträgt die Inflation 6 %, darf die Miete maximal um 4,5 % erhöht werden (3 % + 50 % von 3 %).

Diese Regelung soll ab dem Jahr 2026 auch für bestehende Mietverhältnisse gelten. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser.

Neue Vorgaben zur Wertsicherung

Außerdem wird die Möglichkeit zur Mietzinsanpassung weiter eingeschränkt. Künftig ist nur mehr eine Indexanpassung pro Jahr zulässig. Die frühestmögliche Erhöhung darf nicht vor dem 1. April eines Jahres erfolgen.

Verlängerung der Mindestbefristung

Ab dem 1. Jänner 2026 soll eine gesetzliche Anpassung in Kraft treten, die die Mindestdauer befristeter Mietverträge betrifft. Künftig wird für Verlängerungen und Neuabschlüsse eine Mindestbefristung von fünf Jahren gelten. Ausgenommen von dieser Regelung sind sogenannte „kleine Vermieterinnen und Vermieter“ (C2C-Bereich), für die weiterhin eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgesehen ist.

Neue Regelung für Geschäftsraummieten

Für Geschäftsräumlichkeiten gelten ab 2026 folgende Änderungen: Der anzuwendende Index zur Mietwertsicherung muss ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden. In der Regel wird dies der Verbraucherpreisindex (VPI) sein, es kommen aber auch andere Indizes (wie beispielsweise der Baukostenindex) in Betracht. Fehlt eine Einigung, kommt eine gesetzliche Rückfallregelung zur Anwendung, um Regelungslücken zu vermeiden.

Verlängerung der Mietpreisbremse im geregelten Bereich

Für Mietverhältnisse im geregelten Bereich (v. a. Altbauten und Gemeindewohnungen) sollen folgende Obergrenzen gelten:

• Im Jahr 2026: Deckelung der Mietzinserhöhung mit max. 1%
• Im Jahr 2027: Deckelung der Mietzinserhöhung mit max. 2%
• Ab 2028 sollen auch hier dieselben Regeln wie im freien Markt Anwendung finden

Ökologische Sanierung des Altbestandes

Die Bundesregierung kündigt zudem Maßnahmen zur thermischen Sanierung und Dekarbonisierung des Gebäudebestands an. Eine Expertengruppe wird bis Mitte 2026 Vorschläge zur fairen und sozial ausgewogenen Kostenverteilung und zu wirtschaftlichen Anreizen für Vermieter:innen erarbeiten. Dadurch soll die Durchführung derartiger Maßnahmen im Ergebnis wirtschaftlich attraktiver werden als deren Unterlassung und somit die ökologische Sanierung des Altbestandes vorangetrieben werden.

Verkürzte Rückforderungsfrist für überhöhte Mieten

Als Reaktion auf die jüngsten Entscheidungen der Höchstgerichte soll eine Rückforderungsgrenze eingeführt werden: Künftig können zu viel bezahlte Mieten nur noch fünf Jahre rückwirkend geltend gemacht werden – bisher waren es unter Umständen bis zu 30 Jahre. Diese Neuregelung tritt zeitgleich mit der Mietrechtsreform 2026 in Kraft.

Unserer Einschätzung nach bringt diese Reform – sofern sie auch im nunmehr einzuleitenden parlamentarischen Gesetzgebungsverfahren die erforderlichen Mehrheiten erlangt – erhebliche Veränderungen für Mietverträge in Österreich mit sich. Dies sowohl im freien als auch im geregelten Bereich. Vermieter:innen sind gut beraten, bestehende Vertragsklauseln rechtzeitig zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Für Mieter:innen ergeben sich neue Handlungsoptionen, insbesondere im Hinblick auf Mietpreisbegrenzungen und Rückforderungen.

 

Sie haben Fragen zu den neuen Mietrechtsbestimmungen?

Unsere Kanzlei berät sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen umfassend zu:

• Vertragsgestaltung und -prüfung
• Indexierungsklauseln
• Rückforderungsansprüchen
• rechtssicherer Umsetzung der neuen gesetzlichen Vorgaben

 

Kontaktieren Sie uns gerne für ein persönliches Beratungsgespräch.

Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M.: kathrein@chg.at

Rechtsanwalt in der Praxisgruppe Immobilienrecht

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