Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen

von RAA Ing. Felix Hollenstein, LL.M. LL.B.

Eine weitere zentrale Änderung, welche das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) mit sich bringt, ist die Neuausrichtung der Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen.

Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sind seit 01.01.2026 schriftlich auf mindestens fünf Jahre zu befristen, sofern der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) einzustufen ist. Ist der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des KSchG, bleibt es – wie bisher – bei einer Mindestbefristung von drei Jahren. Eine Unterschreitung dieser Mindestbefristungsdauern führt dazu, dass die Befristung unwirksam ist und ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt.

Wann ein Vermieter als Unternehmer gilt, hat der Gesetzgeber nicht abschließend definiert. Als annähernde Richtzahl für die Mehrzahl von Vertragspartnern wurde nach den Erläuterungen zur Regierungsvorlage angenommen, dass der private Hauseigentümer (noch) als Verbraucher anzusehen sei, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden. Die Rechtsprechung stellte bislang häufig auf den Organisationsgrad und den Umfang der Vermietungstätigkeit ab. Es bleibt also stets eine komplexe Einzelfallentscheidung, inwiefern die Unternehmereigenschaft zu bejahen ist.

Befristete Mietverträge, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf fünf Jahre erneuert. Ist der Vermieter hingegen kein Unternehmer im Sinn des KSchG, gilt der Vertrag als auf drei Jahre erneuert. Wird das Mietverhältnis nach Ablauf dieser Zeit erneut weder aufgelöst noch ausdrücklich verlängert, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert. Diese Systematik deckt sich – mit Ausnahme der unterschiedlichen Verlängerungszeiträume – mit der bisherigen Rechtslage.