Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG): Gesetzliche Deckelung der Wertsicherung von Wohnungsmieten

von RAA Mag. Michaela Friedl und RA Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M.

Mit 01.01.2026 ist in Österreich das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft getreten. Kernstück dieses Gesetzes ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), wonach in Österreich erstmalig auch wertsicherungsbedingte Mietzinserhöhungen im freien Mietmarkt einer Beschränkung unterliegen.

Von den Eingriffen des Gesetzgebers sind lediglich Mietverhältnisse betroffen, die dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen (zB Altbauten, häufig Wohnungseigentumsobjekte). Die nachfolgenden Ausführungen gelten somit nicht für Mietverhältnisse im Vollausnahmebereich des MRG (daher zB nicht für Einfamilienhäuser). Die Neuerungen sind mit 01.01.2026 in Kraft getreten, betreffen jedoch auch bereits bestehende Mietverhältnisse (sogenannte „Altverträge“).

Auf Grundlage der neuen gesetzlichen Ausgangslage ist eine Wertsicherung von Wohnungsmieten nur noch einmal jährlich – jeweils zum 1. April eines jeden Jahres – zulässig. Dieser Anpassungszeitpunkt gilt von Gesetzes wegen unabhängig von anderslautenden vertraglichen Vereinbarungen. Als Inflationsmaßstab ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex im vorangegangenen Kalenderjahr heranzuziehen. Übersteigt diese Indexveränderung die Anpassungsgrenze von 3 %, ist die darüberhinausgehende Veränderung lediglich zur Hälfte zu berücksichtigen.

Für Mietverhältnisse, die dem Vollanwendungsbereich des MRG – und somit von Gesetzes wegen in der Regel bereits einer Mietzinsbeschränkung unterliegen (zB Altbauwohnungen) – sieht der Gesetzgeber künftig ein noch restriktiveres Deckelungsmodell vor: Demnach darf der Mietzins im Jahr 2026 maximal um 1 %, im Jahr 2027 maximal um 2 % angehoben werden – dies selbst dann, wenn die tatsächliche Inflation darüber liegt. Erst ab dem Jahr 2028 gilt auch hier die oben dargelegte Anpassungsgrenze von 3 %, bei der darüberhinausgehende Veränderungen lediglich zur Hälfte zu berücksichtigen sind.

Konkret bedeutet dies: Der Mietzins darf zwar grundsätzlich auf jenen Betrag erhöht werden, der sich aus der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung ergibt. Dies allerdings nur insoweit, als die gesetzlich zulässige Obergrenze nach dem Berechnungsmodell des MieWeG nicht überschritten wird. In der Praxis ist daher künftig eine Parallelrechnung anzustellen. Zum einen ist die vereinbarte Wertsicherung ohne Berücksichtigung der im MieWeG vorgesehenen Deckelung für die restliche Vertragsdauer fortzurechnen. Davon unabhängig ist zum anderen eine laufende Kontrollrechnung nach dem Berechnungsmodell des MieWeG vorzunehmen. Wenn das Ergebnis der Kontrollrechnung unter der Wertsicherungsberechnung aus dem Vertrag liegt, ist die Zinserhöhung mit dem Resultat nach dem MieWeG begrenzt. Wenn hingegen die Wertsicherungsberechnung aus dem Vertrag unter den Grenzen des MieWeG liegt, bleibt es bei der vertraglichen Wertsicherung.

 Schließlich sieht das MieWeG auch eine Neuregelung der Rückforderung überhöhter Mietzinszahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen vor. Für vor dem 01.01.2026 abgeschlossene Wohnungsmietverträge sind diese Rückforderungsansprüche grundsätzlich auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung bzw. vor Kenntnis der Unwirksamkeit geleistet wurden. Die Verjährung tritt drei Jahre ab Kenntnis, spätestens jedoch dreißig Jahre ab Zahlung ein.

Davon nicht erfasst sind allerdings Neuverträge (Abschluss ab 01.01.2026), Ansprüche die bereits vor dem 01.01.2026 gerichtlich anhängig gemacht wurden, sowie Wertsicherungsvereinbarungen, die als missbräuchlich im Sinne der Klausel-Richtlinie (RL 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen) zu qualifizieren sind.