Verkehrsüblichkeit eines nachträglichen Balkoneinbaus bei Wohnungseigentumsobjekten

von RA Mag. Dr. Mario Kathrein, LL.M., RAA Dr. Niklas Schneider

Zu Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt ist ein jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten berechtigt. Werden durch die beabsichtigte Änderung auch schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt, erfordert dies die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. Eine solche Zustimmung kann unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden. Dafür darf die geplante Änderung weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge haben.

Werden auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss die beabsichtigte Änderung zudem verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen, wobei die Beweislast dem änderungswilligen Wohnungseigentümer obliegt.

Im vorliegenden Fall bildet das Haus mit vier weiteren Häusern einen Wohnblock um einen gemeinsamen Innenhof. Im gesamten Innenhof finden sich derzeit drei Balkone. Zwei Balkone im betreffenden Haus und ein weiterer Balkon im unmittelbar benachbarten Gebäude reichen laut einer aktuellen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) nicht für die Verkehrsüblichkeit eines nachträglichen Balkoneinbaus aus. Ein selektives Abstellen auf ausgewählte Gebäude kommt nicht in Betracht – vielmehr kommt es im Kern darauf an, ob bei einem großen Teil der vergleichbaren Objekte vergleichbare Maßnahmen durchgeführt wurden. Das Umfeld ist dabei weiter zu sehen als das betroffene Haus und das unmittelbare Nachbarhaus.

Bei Betrachtung aller Gebäude des Gebäudekomplexes und der näheren Umgebung waren Balkone in der betroffenen Gegend insgesamt nur vereinzelt vorhanden und bestanden nicht bei einem großen Teil der vergleichbaren Objekte. Im Ergebnis konnte die fehlende Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer somit nicht gerichtlich ersetzt werden.

Ob ein geplanter Umbau wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls. Eine sorgfältige Prüfung aller tatsächlichen und rechtlichen Umstände ist unverzichtbar. Wir unterstützen Sie dabei von Beginn an und begleiten Sie gerne bei Ihrem Projekt.